한창 폭염이 내리쬐는 평일 점심시간 서울 지하철 5호선 발산역을 빠져나오자 젊은 직장인과 인근 공사장의 근로자들이 뒤엉킨 모습을 볼 수 있었다. 이곳이 서울의 마지막 택지지구라는 것을 실감케 했다.

2014년 입주 당시 4억원 초 중반(전용 84㎡기준)이던 마곡지구 아파트들은 단지 별로 약간의 차이는 있지만 대부분 올해 2분기 10억원을 넘겼다. 대형 건설사 브랜드 단지인 마곡힐스테이트(2015년 12월 입주)는 11억원을 넘었다. 마곡지구 집값이 단기 급등하면서 수명산파크 등 인근 단지들의 가격이 덩달아 격차를 좁히고 있다.

엠밸리 7단지 인근 중개업소 대표는 “출근 시간이면 대기업 직장인들이 줄지어 걸어 나온다”며 “이보다 더 확실한 직주근접은 없을 것”이라고 말했다.


마곡지구 개발이 완성 단계에 들어가고 있지만 인근 상가는 여전히 빈 채 주인을 찾고 있다.

반면 상권 활성화는 아직 갈길이 멀다. 마곡지구 대표 상권은 발산역과 마곡역 사이로, LG사이언스파크와 가깝다. 대부분의 상가는 한창 영업을 하고 있으며 새로 지어진 건물들은 가게 주인을 찾기 위한 임대문의 딱지를 덕지덕지 붙이고 있다.

겉으로 보기엔 활기차지만 한꺼풀만 벗기면 얘기는 달라진다. 가게 주인들은 ‘버틴다’는 말로 현재 상황을 요약했다. 발산역 인근 상가는 일부 권리금까지 붙을 정도지만 대부분의 상가는 임대료 맞추기도 급급하다는 것이다. 발산역~마곡역 사이 주요 건물 1층 상가 임대료는 3.3㎡당 450~500만원 수준이다. 9호선 마곡역과 마곡나루역 인근 상가는 이보다 낮지만 최고 400만원에 달한다. 이 정도면 서울 도심지역과 엇비슷하거나 1.5배 높은 수준이다.

하지만 이들 상가 수익을 책임질 대기업 입주민과 아파트 입주민 등 풍부한 유동인구는 그림의 떡이다. 직장인들은 구내식당에서 끼니를 해결하고 주민들은 대형 쇼핑몰이나 온라인을 통해 물건을 구입하기 때문이다. 마곡 스타필드, 제2코엑스 등이 아파트 가격 상승엔 호재로 떠오르고 있지만 상가 주인들에겐 걱정거리인 이유다. 더군다나 폭염이 지속되면서 그나마 버팀목 역할을 해온 점심 한 끼 장사마저 어려워졌다.

마곡지구 개발이 완성 단계에 들어가고 있지만 인근 상가는 여전히 빈 채 주인을 찾고 있다.

상황이 이러다보니 대로변을 조금만 벗어나도 공실을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 올해 초 서브원이 입주하면서 마곡나루 주변 상권은 조금 개선됐지만 여전히 역 바로 앞 건물조차 공실을 해소하지 못했다. 그렇다고 임대료를 낮춰 임차 수요를 끌어오기도 쉽지 않다. 워낙 분양가가 높았기 때문이다. 부동산114에 따르면 올해 1분기 마곡지구 7개 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 5030만원(1층 점포 기준)에 달한다. 이는 서울 전체 평균(4385만원)보다 높다. 2분기 분양한 에이스타워1,2의 최고 분양가는 각각 5700만원, 5100만원에 달한다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “소비 침체에 인터넷과 대형몰 중심의 소비패턴 강화로 근린상가의 어려움이 크다”며 “마곡 상권은 개발재료 등이 반영되면서 분양가가 너무 높이 형성됐다”고 지적했다.

[헤럴드경제=김우영 기자] kwy@heraldcorp.com