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집값보다 비싼 전세, 전세가율이 100% 육박하기도......

작성자
헤럴드경제
작성일
2018.11.07
서울 영등포구 신길역 인근 한 도시형생활주택에 세들어 사는 A(38) 씨는 최근 전세 계약 연장을 놓고 고민에 빠졌다. 집주인이 현재 전세가 1억원에서 1500만원을 더 올려달라고 요구했기 때문이다. 상승액 자체도 높지만 특히 염려되는 건 집주인이 집값(1억1000만원)보다 전셋값을 높여 불렀다는 사실이다. 네이버에서 이 건물의 최근 실거래가를 확인해보면 매매가와 전세가가 거의 같은 수준에서 거래되고 있다.

1인 가구가 주로 사는 서울의 도시형생활주택, 소형 오피스텔 등 원룸의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 고공행진하고 있다. 일부 지역에선 거의 100%에 육박하면서 단지에 따라 전셋값이 매매값보다 비싸게 거래되는 사례가 나올 정도다.

KB국민은행 주택가격동향에 따르면, 10월 현재 서울 지역 오피스텔의 전세가율은 78.2%로 2010년 7월 61.8%에서 계속해서 상승해왔다. 8년 동안 매매가격은 15% 올랐는데, 전세가격은 56%나 뛰었기 때문이다. 전월세전환율은 10.21%에서 6.22%로 낮아졌다. 이는 월세에 비해 전세 부담이 커졌다는 것을 의미한다.

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시장에서는 전세가율이 100%에 육박하는 사례를 흔히 찾아볼 수 있다. 도시형생활주택과 오피스텔이 혼합돼 있는 구로역 인근의 J 건물의 전용 19.5㎡는 최근 매매 실거래가가 1억300만원인데, 전세는 1억2000만원에 거래됐다. 대학로의 E 도시형생활주택 역시 지난달 전용 16㎡의 매매가는 1억9000만원, 전세가는 2억원에 각각 거래됐다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “도시형생활주택이나 오피스텔은 매매가 상승보다는 월세 소득을 받기 위해 투자하는 수익형 부동산이기 때문에 전세 매물 자체가 드물다”며 “반면 수요자들은 월세 부담을 꺼려 전세를 선호하기 때문에 가격이 높게 형성되는 것”이라고 설명했다.

문제는 원룸 전세일수록 부도 위험이 크다는 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “월세 상품을 굳이 전세를 놔서 자금을 융통해야 할 정도로 집주인의 자금 조달 상황이 어렵다는 것을 방증하는 것”이라고 말했다.

실제 경매에 부쳐지는 물건도 늘어나고 있다. 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면, 서울 지역 도시형생활주택의 월평균 경매 물건은 2014년 14.4건에서 올해 10월 현재 34.1건으로 두 배 이상 늘었다. 낙찰가율도 대체로 80%대여서 전세가율이 80%를 넘는다면 보증금을 제대로 회수하기 힘든 ‘깡통 전세(전세보증금보다 매매가격이나 경매낙찰가가 낮아 처분했을 경우 집주인에 돌아갈 돈이 없는 주택)’일 가능성이 높다.

전세가율이 100%를 넘으면 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증보험 가입도 불가능하다. 주택인정가격에서 선순위채권을 뺀 금액만큼만 보증한도로 하고 있기 때문이다. 세입자가 부도에 따른 위험부담을 오롯이 짊어져야 한다는 이야기다.

함 빅데이터랩장은 “섣불리 전세계약을 하기 전 선순위대출금이 있는지, 구분 등기가 안된 다가구 주택의 경우 전체 세입자의 보증금과 선순위대출금의 합이 전체 건물가격을 넘어서지 않는지 등을 확인해야 한다”고 조언했다.

[헤럴드경제=김성훈 기자]paq@heraldcorp.com