9ㆍ13부동산 대책 발표 두 달여 만에 서울과 수도권 일부 집값 지표들이 꺾이기 시작했다. 거래가 워낙 적어 본격적인 하락이라 진단하기도 어렵다. 정부 규제가 강화되면서 집주인은 세금이 무서워서, 집 없는 서민들은 돈 구하기 어려워서 거래가 제대로 이뤄지지 못하는 상황이다. 현금부자들이 ‘새집’을 살 수 있는 청약시장만 과열되는 이유이기도 하다.

12일 서울시 부동산정보광장에 따르면 이달 들어 하루 평균 서울 아파트 매매거래량은 207.4건으로 9월(724.9건)을 정점으로 크게 감소하고 있다. 일선 중개업소들이 체감하는 거래 한파는 더 강력하다. 호가를 낮춘 급매물이 등장하고 있지만 가뭄에 콩 나듯 하기 때문에 시세를 판단할 정도는 아니라고 입을 모은다.


그간 가파른 집값 상승에도 다주택자들이 차익을 실현하지 않는 이유는 세금 때문이다.

2016년 강남권 재건축 아파트와 재개발 다세대 주택을 산 50대 김모 씨는 “재건축 아파트가 5억 정도 올랐죠. 슬슬 정리하고 크고 깨끗한 새 아파트로 갈까 했는데 양도세로 절반은 내야 한다길래 마음 접었습니다”

2주택자인 그가 지금 해당 아파트를 팔면 2억4600만원 가량을 양도세로 내야 한다. 지방세 등 기타세금까지 하면 3억원은 각오해야 한다.

주택 임대사업자 등록을 해 1주택자가 된 다주택자들도 선뜻 팔기를 주저한다. 대부분 오래 갖고 갈 ‘똘똘한 집’을 대상으로 임대사업자 등록을 했다. 만약 두 채(A, B)를 가지고 있는 사람이 A를 임대사업자 등록하고 B를 팔면 그땐 1주택자가 돼 B에 대한 거래는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 나중에 A를 팔 땐 혜택을 볼 수 없다.

이호용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사는 “이 경우 B주택을 팔고 난 이후 가격상승분만 집이 한 채인 상황에서 오른 걸로 인정해 비과세가 된다”고 말했다.

결국 지난 3~4년 간 부동산 호황기의 시세차익을 온전히 가져가지 못하는 것이다.

집을 사고자 하는 쪽은 높아진 대출 문턱을 넘어야 한다. 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 본격 시행되면서 소득에 비해 빚이 많다면 대출이 어려워졌다. 특히 연소득은 물론 장래소득까지 산정해야 하는 등 복잡하기 때문에 은행별로 대출 가능 여부와 금액이 달라 적잖이 발품을 팔아야 한다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “대출 규제가 강화되면서 자금조달 계획에 혼란이 생겼다”며 “계획을 다시 세우고 매수 결정을 하려면 시간이 필요하다”고 설명했다.

송파구의 한 중개업소 대표는 “실수요자가 강남에 진입하려면 대출은 필수인데 길이 꽉 막혔다”며 “극소수 현금부자만으로 거래가 활성화되긴 어렵다”고 강조했다.

더군다나 가격이 단기에 급등하다보니 최근 일부 호가 조정 만으론 여전히 쉽게 넘볼 수 없다. 한국감정원이 조사한 소득분위별 PIR(Price to Income Ratio)를 보면, 2016년 1분기 중간 수준(3분위)의 서울 주택가격은 중간 수준 연소득의 7.5배였지만 올해 2분기 조사에선 8.6배로 뛰었다.

김우영 기자/kwy@heraldcorp.com