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사적임대 23% 공공전환…다주택자에 과도한 혜택 문제로 부상

작성자
헤럴드경제
작성일
2019.01.09
정부가 9일 ‘등록 임대주택 관리 강화방안’을 발표한 것은 주택임대등록 활성화 정책이 1년이 지나도록 여전히 논란의 중심에 있기 때문이다. 민간 임대주택에 공적 의무를 부여해 임대차 시장을 안정시킨 것은 긍정적이었지만, 다주택자에게 과도한 혜택을 준 점은 지적 사안으로 거론돼 왔다. 이번 방안은 이런 단점을 보완함으로써 논란을 줄이기 위한 것으로 평가된다.

주택임대사업자 등록 제도는 임대사업자가 지자체에 임대주택을 등록할 경우 임대료를 연간 5% 이상 못 올리는 ‘전월세상한제’와 임대차 계약 만료 시 세입자가 재계약을 원할 경우 이를 따라야 하는 ‘계약갱신청구권제’ 등을 의무화하는 것이다. 임대차 관계 안정을 위해 등록 기간(단기 4년ㆍ장기 8년) 동안 해당 주택 매매는 제한된다. 정부로서는 음성적으로 운영되는 민간 임대시장의 세원을 노출시켜 과세 기반을 확보할 수 있다는 장점도 있다. 다만 다주택자 입장에서는 부담이 커서 제도 도입 후 20여년 동안 등록한 사람이 많지 않았다.

이에 문재인 정부는 2017년 12월, 다주택자들에게 각종 혜택을 주는 ‘임대등록 활성화 방안’을 발표했다. 임대등록 시 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세, 임대소득세 등 5가지 세금을 감면해주고 건강보험료 부담도 줄여주는 내용이다. 임대사업자에게는 LTV(담보인정비율) 등 대출규제도 완화해 적용했다. 정부가 집값을 잡기 위해 대출을 막고 양도세와 종부세 부담을 높인 터라 이러한 혜택은 크게 다가왔다.

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그 결과, 2017년 말 98만채였던 개인 보유 등록임대주택은 지난해말 136만2000채로 크게 늘었다. 전체 민간임대주택이 600만여채라는 점을 감안하면 23% 가량이 공공의 관리 하에 놓이게 된 것이다. 이는 공공임대주택을 늘리려는 현 정부의 정책 방향과도 부합한다.

문제는 집값 폭등으로 시세 차익에 대한 기대가 커지면서 다주택자에게 지나치게 많은 혜택을 줬다는 논란이다. 임대사업자 명목으로 대출을 받아서 취득세도 감면받아 집을 산 뒤, 세를 놓고 길게는 8년이라는 의무기간만 버티면 양도세 등을 면제받을 수 있어서 이를 활용한 투자가 크게 늘어났다. 이준구 서울대 명예교수는 “투기 꽃길을 깔아줬다”고까지 비판했을 정도다.

정부는 이러한 비판을 의식해 지난해 ‘9.13 부동산 대책’ 이후로는 임대사업자에 대한 혜택을 점차 줄여가고 있다. 신규로 주택을 취득해 임대사업자로 등록한 경우에는 양도세 등 세제 혜택을 축소하기로 했고, 임대사업자 거주주택의 양도세 비과세 요건도 강화해 1회만 비과세 해주기로 했다. 임대료 인상률 5% 제한의 적용범위도 기존 세입자에 대해서까지 확대됐다.

다만 혜택이 줄어들 경우 신규로 임대사업자 등록을 하려는 다주택자가 줄어들 가능성이 있다. 궁극적으로 모든 민간임대주택 시장을 양성화하려는 정부 입장에서는 ‘딜레마’일 수밖에 없다. 정책이 너무 자주 바뀐다는 비판에서도 자유롭지 못하다.

국토부 관계자는 “올해부터 연간 2000만원 이하 임대소득에 대한 전면과세가 시행되고, 임대사업등록 시 이에 대한 세제 감면 혜택이 있기 때문에 추가 등록은 이어질 것”이라며 “내년 이후 등록 상황을 봐서 전월세상한제와 계약갱신청구권제 전면 도입을 검토하게 될 것”이라 말했다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com