올해 주택시장이 하락할 것이란 전망이 잇따라 나오고 있다. 이번엔 정부의 공식 부동산 통계 작성 기관인 한국감정원에서다. 국가경제의 저성장 기조와 부동산 세제개편, 규제지역 추가 등 정부 규제정책, 누적되는 아파트 입주물량 등의 영향으로 올해 전국 집값은 1% 하락할 것이란 전망이란 게 감정원의 판단이다. 공식 통계기관의 이런 판단은 정부 부동산 정책에 직접적인 영향을 미치는 것이라는 점에서 주목할 만하다.


▶지역별 온도차 뚜렷= 주목할 부분은 지역별 집값 전망이다. 감정원은 수도권 주택가격이 올해 0.5% 하락할 것으로 내다봤다. 다만 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역별 전망을 내놓진 않았다. 지난해 추세대로라면 서울만 소폭 상승하고 상대적으로 침체 정도가 더 심각한 경기나 인천은 하락세로 돌아설 가능성이 클 것으로 보인다. 

최근 수도권 집값은 지역별로 크게 다른 양상을 보이고 있다. 지난해 서울 주택값은 6.2% 올랐지만, 경기도와 인천 집값은 1.86%, 0.68% 각각 오르는데 그쳤다. 경기도에서도 안성시(-3.96%), 오산시(-3.93%), 평택시(-3.98%), 안산시(-3.36%) 등 하락한 곳도 많다.

감정원은 올해 서울 집값 전망을 유추할 만한 자료를 내놓긴 했다. 일단 순환주기별로 서울이 현재 ‘호황기’에 있다고 분석했다. 주택 순환주기별 모형에 따르면 주택시장은 ‘회복기→호황기→후퇴기→침체기’로 진행된다. 이는 주택의 수급상황이나 산업구조 등 지역상황에 따라 상승과 하락 흐름을 보이면서 반복된다.

▶서울은 지금 ‘호황기’= 감정원은 1986년부터 2018년 11월까지 장기시계열 자료를 통해 순환주기를 분석한 결과, 2016년 말까지 5번의 순환기가 진행됐고, 최근 제 6순환기로 침체 및 회복기를 거쳐 15개월 간 호황기가 진행되고 있다고 판단했다.

호황기는 얼마나 지속될까. 역대 가장 긴 호황기는 제 1순환기였다. 제 1순환기의 호황기는 1989년 1월부터 27개월간 지속됐으나 주택 200만호 공급정책(1989년 4.27대책)에 따라 공급이 늘면서 수축국면으로 전환됐다. 제2순환기의 호황도 22개월 이어졌으나 IMF 외환위기의 영향으로 위축됐다. 제 3~5순환주기의 호황기는 시장과열에 대응한 정부의 규제정책이 나오면서 4~9개월로 단축됐다.

최근 상황도 정부가 각종 부동산 대출을 막고 있고, 부동산 세금을 강화하는 등 강도 높은 규제를 지속하는 상황이어서 호황기가 계속 이어지긴 어려운 상황이라는 판단인 셈이다.

▶주택 인허가 감소추세 2~3년후 시장 영향= 중장기적으로 집값이 다시 뛸 가능성을 시사한 대목은 눈길을 끈다. 주택공급이 크게 줄고 있어 2~3년 후 공급부족이 불가피하다는 판단 때문이다. 감정원에 따르면 2018년 11월까지 전국 인허가 실적은 45만6000호로 전년 동기 대비(2017년 11월 누계, 55만3000만호) 17.5% 감소했다. 수도권만 따지면 16.8%나 줄었다.

감정원 관계자는 “인허가 실적은 통상 2~3년 후 주택가격에 영향을 미치는 것으로 분석됐다”고 말했다.

감정원은 과거 사례를 살펴본 결과, 준공실적의 증가는 해당 시점의 가격을 안정화 시키는 것으로 나타났다고 했다. 최근 준공이 크게 늘어난 게 집값을 안정화 시키는 요인이라는 분석이다.

지난해 11월까지 전국 주택 준공 실적은 55만9000호로 전년 동기간 대비(2017년 11월 누계, 51만6만000) 8.4% 증가했다.

▶전세 시장 당분간 하락 불가피= 입주물량 증가로 전세 공급이 늘어날 수밖에 없는 상황이어서 전세 시장은 올해 내내 어려울 것으로 보인다.

전반적으로 서울 지역의 임차인들은 경기도 등 인근 입주물량 증가 지역으로 분산되고 일부 수도권 외곽 및 지방권 지역은 일시적 공급 집중으로 인한 미입주로 가격 하락이 예상되는 상황이다. 감정원이 올해 전국 주택전세가격을 2.4% 하락할 것으로 보는 이유다.

채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “정부의 규제강화 영향과 대내외 경제여건의 둔화 및 국내 기준금리의 추가인상 가능성으로 매수심리는 당분간 관망세를 유지할 수밖에 없다”며 “서울 및 경기 일부 지역의 입주물량 증가는 인접한 수도권 주택시장 전반에 걸쳐 영향을 줘 집값이 오르긴 어려운 상황”이라고 진단했다.

▶‘주택등록번호’ 생긴다= 한편 감정원은 주택 생애주기별 정보 관리를 위한 주택등록번호를 개발했다고 밝혀 눈길을 끈다. 현재 주택 관리번호 부여체계 내에서 주택의 인허가·준공·멸실 정보가 통일이 안돼 주택등록번호를 개발해 활용하겠다는 계획이다.

감정원 관계자는 “인허가부터 멸실까지 연계 관리할 수 있도록 주택생애주기별 관리 시스템을 도입하기 위한 방안”이라며 “각종 부동산 정보를 통합 관리하는 데 효과적인 방법”이라고 말했다.

박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com