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“집값 잡기 최고 특효약은 역시 대출규제”

작성자
헤럴드경제
작성일
2019.01.21
현 정부가 발표한 11차례 부동산 대책 가운데 가장 효과가 좋은 것은 ‘대출 규제’라는 설문 조사가 나왔다. 대출 규제는 집값을 잡는 데는 확실한 효과를 발휘 중이지만 여러 부작용도 있어 손익을 따지는 데는 신중해야 한다는 지적이 나온다.

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국토연구원이 18일 일부 공개한 ‘부동산 정책수요조사’(일반가구 2000가구, 전문가 86명 대상 지난해 12월 조사)에 따르면, 전문가들은 정부 부동산 대책 중 가장 효과가 좋은 것으로 ‘주택담보대출 한도와 건수 등 규제 강화’에 대해 5점 만점에 4.3점이라는 가장 높은 점수를 줬다. 뒤를 이은 ‘분양권 전매 제한 강화’(3.7점), ‘투기과열지구ㆍ투기지역ㆍ조정대상지역 지정’(3.6점), ‘다주택자 양도소득세 강화’(3.5점), ‘재건축 초과이익환수’(3.4점) 등과 비교적 큰 점수차로 1위를 차지했다.

변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “지난해 발표한 9.13 대책 이후 실제 집값이 하락세로 접어들었기 때문에 높은 평가를 받은 것으로 보인다”고 설명했다.

▶‘빚내서 집사라’ 정책 종지부= 9.13 대책은 전 정부의 ‘빚내서 집사라’는 정책을 종식시킨 것으로 평가된다. 집을 한 채라도 갖고 있으면 규제지역 내에서 주택을 신규 구입하기 위한 주택담보대출을 해주지 않는 것이 핵심 내용이다. 무주택자라도 공시가격 9억원 초과 고가주택을 살 경우 주택담보대출이 제한했다.

임대사업자가 규제지역 내 임대주택으로 임대사업자대출을 받으려 할 경우 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 선 그었다. 이같은 대책으로 연간 6조~7조원의 신규 대출이 줄어들 것이라는 게 한국은행의 추정이다. 주택 공급이 부족해서라기보다는 투기수요가 집값 폭등을 가져왔다는 판단에 나온 정책이다.

대출 규제는 실제 집값을 끌어내리고 있다. 한국감정원에 따르면 14일 기준 서울 아파트가격은 일주일새 0.09% 떨어지며 10주 연속 하락했다. 돈줄을 막으니 집을 사겠다는 사람이 없고, 거래절벽이 이어지면서 집값도 자연스레 떨어지는 것이다. 특히 투자수요가 많이 끼어든 강남 은마아파트, 송파 잠실주공5단지 등 재건축 아파트의 하락폭이 가파르다.

부동산114에 따르면 강남 3구 재건축 아파트 시가총액은 12월 기준 135조5796억원으로 두달전(138조9307억원)보다 3조원 이상 빠졌다.

▶돈없는 실수요자 내집마련 기회 차단 부작용도=문제는 대출 규제가 야기하는 부작용도 엄연히 존재한다는 점이다. 가령 강남 아파트 청약 시장은 중도금 대출이 되지 않기 때문에 상당한 자산을 쌓아둔 현금 부자들만 입성을 노릴 수 있는 곳이 돼 버렸다. 한 부동산 전문가는 “소득은 많은데 자산은 적은 젊은 부부 같은 경우 대출은 미래 소득을 현재적 가치로 만들어주는 건데 이를 차단하는 것은 문제”라고 지적했다. 또 재건축 사업장은 이주비 대출이 안나와서 이주를 못하는 문제가 발생하고 있다.

집값을 잡기 위해서 우리 사회가 얼마만큼의 비용을 감당할 것인지는 따져봐야할 문제라는 지적이다.

한편 이번 설문에서 가장 낮은 점수를 받은 정책은 분양가 상한제 강화(2.7점)와 임대사업등록 활성화(2.8점)였다. 분양가 상한제의 경우 공공택지에 적용되는 것이라 서울 집값과는 크게 상관이 없고, 임대사업등록은 의무임대기간 동안 다주택자가 집을 팔지 못하게 함으로써 시중의 매물을 줄여 집값에는 오히려 악영향을 미쳤다는 평가라는 것이 국토연구원의 설명이다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com