서울에서 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하)의 대표격인 59㎡(이하 전용면적) 분양가가 7억원을 넘는 지역이 확산되고 있다. 지난해까지는 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)와 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동) 등 한강을 낀 일부 지역만의 얘기였지만 이제는 사정이 달라지고 있다.

분양업계에 따르면 25일 특별공급을 시작으로 청약 일정에 돌입하는 서대문구의 ‘홍제역 해링턴 플레이스’는 59㎡ 가장 비싼 타입 분양가가 서대문구에서 처음 7억원을 돌파했다. 1년4개월 전 같은 구 가재울 뉴타운 ‘래미안 DMC 루센티아’ 59㎡의 최고 분양가(5억1000만원)와과 비교하면 40%나 올랐다.

시장에서는 비싸다는 반응이 쏟아졌다. 지난해 말 입주한 인근 홍제원 아이파크의 같은 면적 시세가 8억원대에 비해 1억원 정도 싸기는 하지만 서울 집값 하락 추이나 브랜드 등을 감안하면 별반 차이가 없다는 것이다.

분양업계 관계자는 “역세권이기는 하지만 얼마 전에 ‘백종원의 골목식당’에서 출연자들이 ‘서울에 이런 동네가 다 있냐’며 놀랐던 포방터시장이 1㎞도 떨어지지 않을 정도로 중심 입지와 거리가 멀다”며 “먹을 것(투자 이익)이 없다”고 말했다.

얼마 전 분양을 마친 동대문구 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’도 59㎡ 평균 분양가가 동대문구에서 처음 7억원을 넘었다. 인근 왕십리 텐즈힐 같은 면적 시세 9억원에 비해 저렴하기는 해도 비싸다는 평가가 주를 이뤘다.

분양가가 오른 것은 지난해 비강남이 강남 집값을 뒤늦게 쫓아가는 ‘갭(Gap)메우기 현상’이 나타나며 서울 전역 집값이 올랐기 때문이다. KB국민은행에 따르면, 강북14개구 중소형(40~62.8㎡) 아파트 중위가격은 지난해 1월 3억7945만원이었지만, 올해 1월 4억9596만원으로 30%나 뛰었다. 주택도시보증공사가 분양 보증 리스크를 줄이기 위해 인근 집값 대비 일정 수준 이하로 분양가를 통제해도 싸보이지 않는 이유다.

KB국민은행 기준 중위소득 가구가 7억원을 마련하기 위해 걸리는 시간(PIR)은 15년이다. 청약제도가 무주택자 위주로 개편됐다고는 하지만 분양가는 조금도 무주택자 위주가 아닌 것이다.

결국 무주택자들이 높은 분양가를 감당 못하면서 분양 물량 상당수는 유주택자에게 돌아가고 있다. ‘e편한세상 청계’는 전체 분양물량 400여 가구 중 20%가 넘는 90가구가 무주택자들이 사기를 포기해 미계약 물량으로 나오면서 유주택자들이 쓸어갔다. 최근의 속칭 ‘줍줍’(미계약 물량을 이삭줍기한다는 데서 유래한 은어) 열풍은 고분양가 시대의 그림자인 것이다.

올해 서대문에서는 홍제ㆍ홍은동을 중심으로, 동대문구에서는 청량리를 중심으로 다수의 분양이 이어질 전망이다. 그러나 월급보다 훨씬 높아진 분양가 앞에서 무주택 서민들의 기회는 더욱 좁아질 전망이다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com