아파트 분양가는 땅값에 건축비를 더한 가격으로 이뤄져 있다. 여기서 땅값은 감정평가사 등이 산출한 금액이고, 건축비는 정부나 지자체가 일정금액 이내로 지정한 금액이다.

건축비는 아파트 유형에 따라 표준건축비와 기본형건축비로 나뉜다. 표준형건축비가 공공임대아파트에 적용되는 건축비라면, 기본형건축비는 민간아파트에 적용되는 기준이다.

분양가 상한제 주택의 가격 산정에 활용되는 기본형 건축비 상한액이 내달 1일부터 2.25% 오른다.

국토교통부는 작년 9월 고시 이후 보험료와 노무비 등 변동 요인을 고려해 기본형 건축비 상한액을 2.25% 올려 고시한다고 27일 밝혔다.

기본형 건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일 기준으로 고시되는데, 작년 9월에는 인상폭이 0.53%로 2014년 3월 이후 최저수준이었다.

국토부는 이번 기본형 건축비 인상은 건강보험과 국민연금보험료 요율 등 간접공사비와 시중노임 상승 등 시장 상황을 감안했다고 밝혔다.

이에 따라 3.3㎡당 건축비 상한액은 630만3천원에서 644만5천원으로 14만2천원 오르게 된다. 이는 분양가의 인상 요인으로 작용하게 된다.

공공택지에 분양하는 공동주택 등 분양가 상한제가 적용되는 주택의 분양가격이 기본형 건축비와 함께 택지비, 택지비 가산비, 건축비 가산비 등으로 구성되기 때문이다.

이번에 개정된 고시는 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 주택부터 적용될 예정이다.

국토부는 이와 함께 분양가 상한제의 실효성을 높이기 위해 기본형 건축비의 조정방식을 개선하고 분양가 심사의 실효성을 강화하는 등 제도 개선을 추진한다고 밝혔다.

기본형 건축비를 산정할 때 노무비, 재료비 등 투입 요소의 가격변동을 반영해 왔으나 앞으로는 재료 투입량과 건설기술 발전, 장비사용에 따른 능률 향상에 따른 인력 투입량 변화를 적기에 반영할 수 있도록 매년 1회 관련 내용을 조사해 투입품목별 가중치를 조정할 예정이다.

기본형 건축비는 주택법에 따라 분양가격 산정 시 건축비의 상한금액으로 도입됐으나 일부에서는 기준 금액으로 인식되고 있다.

이에 국토부는 관련 규칙을 개정해 기본형 건축비가 기준값이 아닌 상한금액임을 명확히 할 방침이다.

시·군·구 분양가심사위원회 위원이 분양가격 적정성 심사 시 내실 있는 심사를 할 수 있도록 위원들의 전문성을 강화하고, 분양가심사위원회 심사 자료 제출 기한을 회의 이틀 전에서 1주일 전까지로 확대해 사전검토를 충분히 할 수 있게 한다.

분양가심사위원회가 한국토지주택공사(LH) 등 택지 공급기관에 택지비 가산비의 적정성에 대한 의견을 요청할 수도 있게 된다.

입주자 모집 공시 때 '기본 선택품목'에 있는 주방TV는 최근 스마트폰 등의 보급확대로 활용도가 떨어진 점을 감안해 '추가 선택품목'으로 조정한다.

사업 주체의 분양지연 등으로 토지사용승낙일 이후 착공이나 입주자모집공고가 지연돼 택지대금 이자 비용이 분양가에 과다 반영되는 것을 막기 위해 이자를 인정하는 기간이 토지사용승낙일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터 18개월을 넘지 못하도록 상한을 둔다.

택지비 이자에 적용하는 PF 대출금리의 가산금리는 현재 3.3%로 고정돼 있으나 앞으로는 주택도시보증공사가 발표하는 표준 PF 대출금리를 따르도록 개선한다.

지하주차장 차로 높이 상향을 유도하고자 지하주차장 층고를 높일 때 건축비 가산비용으로 인정할 수 있는 근거도 마련한다.

한편 현재 표준건축비(5년 의무임대 공공임대주택 임대료나 분양전환 시 분양가의 상한을 정하는 기준) 경우 가장 최근 인상된 2016년 기준 평형에 따라 3.3㎡당 약303만~335만원으로 책정돼 있다.