경기도 분당에 사는 이 모(48) 씨는 직장이 가까운 서울로 이사를 하려고 집을 살까 고민했지만 선뜻 결정을 내리지 못하고 있다. 대출도 까다롭고 집값이 떨어질 것이라는 말들도 많기 때문이다. 이 씨는 매수대신 전세를 고려 중이다.

최근 온라인 부동산 커뮤니티에서는 신혼집 마련과 관련해 매매와 전세를 고민하는 신혼부부의 글들이 잇달아 올라오고 있다. 이들은 대출에 대한 부담감과 집값이 오를 수 있을 지에 대한 불안감 등을 토로하며 조언을 구하고 있다. 위 사례들처럼 집값 하락세와 부동산 대출 규제, 세금 중과 등에 따라 주택구매 심리가 악화하고 실수요자의 눈길이 전세로 쏠리면서 ‘전세시대’가 도래할 수 있다는 분석이 나왔다.


9일 NH투자증권에 따르면 올해 3월 서울의 전세가율은 54.2%로 3년 째 하락세를 나타내고 있다. 2015년 초부터 올해 4월까지 서울 아파트의 평균 매매가격이 57% 오르는 동안 전세가격은 30.6% 상승하는 데 그쳤기 때문이다.

이는 ‘공급’과 관련 있다. 2015년 전국 신규분양 51만9000가구의 입주가 지난해부터 시작되면서 전국 아파트 입주물량은 지난해 46만가구에서 올해 41만가구, 내년 37만가구로 높은 수준을 이어가게 된다. 향후 3년 간은 서울·경기도 입주 물량이 확대된다.

서울에는 지난해 4만4000가구를 시작으로 올해 4만1000가구, 내년 3만가구에 이르는 입주 물량이 쏟아진다. 과거 10년 평균 입주물량은 3만1000가구였다. 각 해 경기도의 공급 물량은 과거 10년 평균인 8만3000가구보다 훨씬 많은 16만7000가구, 14만가구, 13만가구다. 특히 지난해 경기도 아파트 입주물량이 역대 최대 수준인 16만7000가구를 기록하면서 서울을 벗어나 경기도 지역으로 이주하는 인구도 늘고 있다. 이중 30~60세 연령층의 순유출 비중이 87%로 서울 주택 수요를 뒷받침하는 연령층이 감소하면서 전세시장에 영향을 줬다는 해석이 나온다.

여기에 서울 25개 구는 투기과열지구로 지정돼 소유권이전등기 시까지 전매가 제한되고, 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 40% 대출규제가 시행돼 실수요자들이 신규분양에 참여하기가 현실적으로 더욱 어려워졌다. 세금 중과 등 다주택자에게 우호적이지 않은 환경이 펼쳐지면서 투자 수요도 주춤한 상황이다.

지방도 사정은 다르지 않다. 지난 3년 간 입주물량이 대폭 증가해 미분양 물량도 5만가구를 넘어섰다. 이에 따라 집값도 하방압력을 받는 상황이다. 김형근 NH투자증권 연구원은 “점차 식어가는 집값과 집을 보유할 경우 가중되는 보유세의 영향으로 주택구매 심리는 향후 더 약화할 것”이라며 “실수요자는 주택구매 시기를 늦추고 전세를 선호하게 될 것”이라고 내다봤다.

실제 올 들어 주택매매시장은 침체가 확대하는 반면, 전국 전·월세 거래는 활발해진 모습이 나타나고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 1~2월 전월세 거래량은 약 35만6000건으로 전년 동기대비 13.4% 증가했다. 손은경 KB경영연구소 연구위원은 “대출규제 강화 이후 공시가격 인상 등으로 매수심리가 크게 위축되면서 주택수요층이 전·월세 임대시장으로 이동한 것으로 파악된다”고 했다.

KB국민은행이 발표한 4월 전국 매수우위지수는 23.6으로 지난해 9월 74.3과 비교해 3분의 1수준이 됐다. 5개 광역시 및 기타지방의 해당 지수도 모두 100을 하회하며 주택시장 내 관망세 확대를 드러냈다.

양영경 기자/y2k@heraldcorp.com