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상가 용적률 높이니 오피스텔 ‘우후죽순’

작성자
헤럴드경제
작성일
2019.06.05
상업지역에 사실상 주거기능을 담당하고 있는 오피스텔이 우후죽순 들어서며 지역마다 논란이 커지고 있다. 주택 공급과 주택 사업 활성화를 위해 필요하다는 입장과 상업 지역 활성화라는 당초 목적에 맞지 않고 공급 과잉을 불러와 주거 환경을 악화시킨다는 주장이 팽팽히 맞서고 있다.

5일 부동산 업계에 따르면, 경기도 과천에선 이달 시내 중심가에서 분양할 예정인 오피스텔 ‘e편한세상 시티 과천’이 이슈다. 기존 코오롱 본사 사옥 부지에 지하 7층~지상 28층 1개동 549실 오피스텔을 짓는 것으로 용적률이 1218%에 달한다. 서울 일반상업지역 용적률이 최대 800%라는 점을 감안하면 1.5배가 넘으며, 전국적으로도 유례를 찾기 힘든 수준이다.

과천시는 재건축 활성화를 통해 정부과천청사의 세종시 이전과 건물 노후화로 침체된 상업 지역을 되살리기 위해 이처럼 높은 용적률을 허용했다. 이에 2017년 상업지역 최고 용적률을 1300%까지 상향하는 지구단위계획을 변경고시했다. 그러나 지역경제 활성화라는 당초 취지를 살릴 수 있는 상업시설 신축이나 이를 통한 기업 유치 대신, 주거용 오피스텔만 잇따라 추진됐다. 사업자 입장에서는 오피스텔이 수익을 올리기 더 쉽기 때문이다. ‘e편한세상 시티 과천’ 외에도 그레이스호텔은 전체 1299% 용적률 중 890%가 주거용 오피스텔로 재건축이 추진되고 있다. 미래에셋 연수원부지도 주거용 오피스텔 용적률이 930%까지 올라갔다가 논란이 일자 400%로 제한된 상태로 추진 중이다.

인천에서도 비슷한 논란이 진행 중이다. 인천시는 지난 1월 준공업지역과 상업지역 등의 용적률과 건폐율을 낮추는 방식으로 오피스텔이 무분별하게 들어서지 못하게 하는 조례를 통과시켜 9월 시행 예정이다.

인천시가 이같은 조치를 취한 것은 인천 신도시와 구도심 전반에 걸쳐 오피스텔이 우후죽순 들어서면서 과밀학급 문제나 주차장 등 기반시설 부족 현상이 나타났기 때문이다. 인천발전연구원에 따르면, 2017년 6월 기준 인천 전체 오피스텔 6만9000여실 중 35%인 2만4400실이 2015~2017년 사이에 지어졌다. 전체의 약 75%가 상업지역에 있다.

지방에서는 광주광역시가 같은 문제로 올 초 홍역을 치렀다. 광주는 원도심 활성화를 위해 2006년 주거복합건물의 용적률을 상향했다. 하지만 상업ㆍ영업기능은 전혀 없이 고밀 아파트와 주거용 오피스텔만 들어섰다. 이에 상업지역을 본래 그 기능에 맞게 회복하자는 주장이 일었고, 지난 3월 오피스텔 건립을 제한하는 조례가 통과됐다.

반대로 서울은 이들 지자체와는 다른 방향으로 가고 있다. 서울시는 올해 초 조례를 개정해 상업지역 주거복합건축물의 비주거 의무비율을 30%에서 20%로 줄이고, 주거용적률은 400%에서 600%로 상향한 바 있다. 2017년에는 주거용 오피스텔이 상업지역에 무분별하게 들어서는 문제를 막기 위해 비주거 의무비율을 높이고, 주거용적률도 낮췄지만 2년만에 반대로 돌아선 것이다. 2년 동안 서울 집값이 급등하는 바람에 주택 공급 필요성이 대두된 데 따른 것이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “지역별로 주택이나 상업시설 수급 상황이 다르기 때문에 지자체가 수요를 면밀히 파악해서 대응할 필요가 있다”고 말했다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com