입주 1년 이내 새 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 2013년 이후 최저치로 떨어졌다. 최근 4년 동안 연평균 38만 가구의 신규 아파트 입주가 이어져 전셋값은 약세를 보인 반면 매매가격은 오름세를 이어갔기 때문이다. 최근 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 새 아파트값 상승폭이 더 커지면서 전세가율 내림세는 더 커진 것으로 조사됐다.

30일 KB국민은행에 따르면 이달 14일 기준, 전국 입주 1년차 아파트의 전세가율은 62.58%로 2016년 최고점(74.09%) 대비 11.5%포인트 낮아졌다. 특히 서울 아파트 전세가율은 56.84% 2015년 최고점(77.63%) 대비 20.79%포인트나 떨어졌다.

지방 5대광역시 중 전국 평균 전세가율보다 낮은 곳은 경북(61.3%), 인천(60.6%), 광주(59.7%), 경남(57.6%), 울산(57.4%), 세종(37.1%)이다.


일반적으로 전세가율이 낮아지면 갭투자(전세를 끼고 주택을 매매해 시세차익을 노리는 방식)가 줄면서 거래량이 감소한다.

일반적으로 준공 후 첫 입주를 시작할 때 아파트 전세가율은 주변 평균보다 낮게 형성된다. 입주가 가까워지면서 준공 전에 잔금을 치루기 위한 집주인들이 전세가격을 낮춰서 매물로 내놓기 때문이다.

하지만 집값 침체기였던 2010년대 초반 분위기는 달랐다. 집값 상승 기대감이 없는 상황에서 저금리 기조가 이어지고, 전세자금대출이 쉬워져 세입자들은 너도나도 전세만 찾았다. 매매가격은 제자리걸음을 걷거나 하락한 반면, 전셋값은 치솟았다.

이후 상승세를 지속, 2015년 서울 지역 새 아파트 전세가율은 입주와 동시에 70%대까지 올랐다. 낮은 금리의 전세자금대출을 활용하면 매매가격 70~80%에 육박한 전세금 마련이 가능했다.

이때부터 갭투자가 늘기 시작했다. 아파트 가격의 30% 정도만 부담하고 집을 살 수 있게 됐기 때문이다. 하지만 최근 전세가율이 다시 낮아지면서 전세끼고 매입하는 것이 쉽지 않은 상황이 됐다.

서울에서 새 아파트의 전세가율 50% 이하 지역은 강남구(49.7%)와 강동구(47.1%) 두 곳이다. 올해 입주한 아파트 지역 중 강동구의 전세가율이 가장 낮다. 대단지 신규아파트 공급이 집중되면서 전세가격 하락세가 이어졌기 때문이다.


이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 “풍부한 유동자금과 저금리 영향으로 투자처를 찾지 못한 수요가 서울 주요지역 새 아파트로 몰릴 가능성이 크다”며 “전세가격과 매매가격의 가격 격차가 당분간 벌어지면서 낮은 전세가율을 유지할 것”이라고 내다봤다.

[헤럴드경제=박일한 기자]jumpcut@heraldcorp.com