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역대급 대출 규제…“주택시장 일시적 소강상태 불가피”

작성자
헤럴드경제
작성일
2019.12.17
“주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠습니다.”

홍남기 경제부총리는 16일 서울 광화문 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표하면서 ‘강력한’이란 말을 세 번이나 썼다. “대출규제 및 주택거래와 공급 전반에 걸친 강력한 대책을 주저 없이 시행 하겠다”같은 선언이다. ‘원천 차단’, ‘최대한’, ‘신속히’ 같은 말도 수차례 반복했다.

문재인 정부가 또다시 집값과의 전쟁을 선포했다. 대출제한, 세금 인상, 민간택지 분양가 상한제 확대 등 각종 규제를 총망라한 초유의 부동산 종합대책이다. 문재인 정부 들어 18번째 대책인데 규제의 강도에서 역대급으로 평가받는다.

대출규제가 가장 강력하다. 당장 오늘(17일)부터 투기지역과 투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택담보대출은 원천 금지한다. 시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과 담보인정비율(LTV)을 40%에서 20%로 낮춘다. ‘갭투자’를 못하게 전세대출자가 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 보유자일 경우 전세 대출을 회수한다. 대출을 통해 서울 강남권 등 인기지역 아파트를 아예 살 수 없도록 하는 조치다.

정부는 고가주택의 기준을 공시가격 9억원(시세 약 13억원) 이상에서 시세 9억원 이상으로 조정한 게 눈길을 끈다. 규제 적용 대상 주택 기준을 한번에 4억원 가량 낮춘 것과 같은 효과다.

부동산114에 따르면 서울에 시세 9억원을 넘는 아파트는 45만8778가구에 이른다. 서울 전체 아파트의 36.6% 수준이다. 비싼 주택이 몰려 있는 강남구나 서초구는 90% 수준이 시세 9억원을 넘는다. KB국민은행에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 중위가격은 8억8014만원이다.

이재국 금융연수원 겸임교수는 “현금이 넉넉하지 않은 사람들이 서울에서 집을 사기는 더 어려워졌다”고 말했다.

정부는 무엇보다 주택을 보유세는 강화하고, 다주택자에 대한 양도소득세는 일시적으로 면제해 ‘서둘러 파는 게 좋다’는 신호를 보냈다.

종합부동산세(종부세) 세율을 1주택자와 2주택 보유자(조정대상지역 외)에 대해선 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에겐 0.2~0.8% 각각 올리기로 했다. 보유세(재산세+종부세) 상한을 기존 200%에서 300%로 높여 다주택자를 압박했다.

여기에 세금을 매기는 기준인 공시가격은 계속 높이기로 했다. 특히 30억원 이상 고가주택에 대한 시세 대비 공시가격 현실화 비율을 80%까지 높아진다. 원종훈 국민은행 세무팀장은 “내년부터 세금 부담이 대폭 커지는 지역이 많을 것”이라고 내다봤다.

한편으론 조정대상지역 내 다주택자가 내년 6월까지 10년 이상 보유한 집을 팔면 양도세 중과를 하지 않기로 했다. 집값 상승분의 최대 80%에 해당하는 장기보유특별공제도 적용해 주기로 했다. 정부는 다주택자들이 서울 등 주요 지역에서 주택을 내놓을 경우 간접적인 주택 공급 효과가 있을 것으로 본다.

전문가들도 이 조치가 서울 주요 지역 주택 공급 부족을 어느 정도 해결할 것으로 예상한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “고가 주택의 보유부담이 점차 커지는 상황에서 양도세와 장기보유특별공제 혜택도 있기 때문에 일부는 매각을 고려하는 움직임이 나올 수 있다”고 했다. 양지영 R&C연구소장은 “일정한 소득이 없는 고령 다주택자들의 매물이 유예기간인 내년 6월말까지 시장에 나올 가능성이 크다”고 예상했다.

주택시장이 당분간 거래가 크게 줄어드는 ‘소강상태’에 접어들 가능성이 크다는 전망이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석연구위원은 “강력한 대출규제로 주택 수요자가 돈을 빌려 집을 못 사게 되는 상황이어서 거래가 크게 줄 수밖에 없다”며 “서울 및 수도권 주택시장은 일단 숨고르기에 들어갈 것”이라고 예상했다.

집값이 소폭 하락할 것으로 내다보는 전문가도 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “최근 단기간에 너무 많이 올랐고, 거시경제가 좋지 않은 시점에서 나온 대책이어서 집값이 당분간 하락할 가능성이 크다”고 내다봤다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수도 “단기적으로 집값을 안정시키는 효과는 있을 것”이라면서도 “다만 중장기적으로 수요가 있는 서울 주요지역 공급 대책이 없기 때문에 미흡한 정책”이라고 평가했다.

[헤럴드경제=박일한 기자] jumpcut@heraldcorp.com