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계속되는 ‘규제’ 엄포…9억원 이하 대출규제·전월세상한제 나오나

작성자
헤럴드경제
작성일
2020.01.15
“9억원 이상 고가주택과 다주택에 (정책의) 초점이 맞춰져서 9억원 이하 가격이 오르는 풍선효과가 난다거나 또는 부동산 매매수요가 전세수요로 바뀌면서 전셋값이 오른다거나 이런 식으로 정책이 의도하는 것 외 다른 효과가 생길 수 있다.”

문재인 대통령이 14일 신년 기자회견에서 12·16 부동산대책에 따른 ‘풍선효과’로 9억원 이하 주택과 전셋값 상승을 직접 언급한 만큼 이어질 추가 규제에도 관심이 쏠리고 있다. 특히 이 두 가지는 실수요자와 가장 연관이 있는 부분이어서 규제가 도입될 때 예상되는 부작용도 면밀히 살펴야 한다는 지적이 이어지고 있다.

▶ 9억원 이하 주택도 ‘대출규제’ 사정권…전문가들 “연쇄 부작용 우려”= 문재인 정부가 꺼낼 유력한 후속 대책으로 대출규제 강화가 첫손가락에 꼽힌다. 전문가들은 풍선효과가 확산하면 9억원 이하 주택이 사정권에 들어갈 가능성이 크다고 지적한다.

이미 정부는 지난 12·16 부동산 대책을 통해 시가 9억원이 넘는 주택에 대해 9억원 초과분의 주택담보대출비율(LTV)을 종전 40%에서 20%로 낮추고 15억원 초과 주택에 대해선 주택담보대출을 금지한 바 있다.

여기에 서울 강남 등 규제지역에서 9억원이 넘는 집을 살 때 제출해야 하는 증빙자료도 대폭 늘리는 방안도 입법예고됐다. 국토교통부에 따르면 기존에는 자금조달계획서만 제출했지만 이르면 3월부터 본인 예금 잔액, 주식·채권 등 각종 금융 자산의 세부 내역 등을 증빙할 수 있는 서류 등이 의무적으로 포함된다. 서류 숫자만 최대 15가지에 달한다.

최근 정부의 규제 강화 흐름을 고려하면 9억원 이하 주택 매매에서도 해당 정책이 확대 적용될 공산이 크다는 지적이다. 우선 투기지역·투기과열지구 내 9억원 이하 주택의 LTV 비중을 기존 40%에서 20%로 낮추거나, 주택담보대출 금지 대상을 15억원 초과에서 9억~15억원 구간까지 확대하는 방안 등이 거론된다. 이 경우 강남과 비교해 9억원 이하 주택이 몰려 있는 강북 지역이나 경기 과천·성남시 등 수도권 주요 지역이 직격탄을 맞을 것으로 관측된다. 대출 규제는 주택 구매에서 가장 중요한 자금원을 직접적으로 차단하기 때문에 ‘집값 안정’ 효과도 즉각적으로 나타날 가능성이 크다.

반면 부작용에 대한 우려도 적지 않다. 당장 일자리나 자녀 교육 등으로 서울에 집이 필요한 실수요자들이 일차적으로 피해를 입을 것으로 보인다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “현재도 서민과 중산층은 계속 서울에서 서울 외곽으로, 아파트에서 다세대주택 등으로 내몰리고 있고, 현금부자들만 다시 기회가 생기는 악순환이 반복되는 상황”이라며 “공급 대책을 동반하지 않은 수요억제 정책은 시장에서 부작용만 크게 할 수 있다”고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “(대출규제를) 바로 시행하기에는 제한적인 부분이 있다”며 “9억원 이하 중저가 아파트에 대한 무조건적인 규제가 아니라, 총부채 원리금상환비율(DSR) 등을 보면서 관리에 들어갈 가능성도 있을 것”이라고 전망했다.

▶ 전월세상한제·계약갱신청구권 출격 준비?…가격상승 이어지나= 전셋값 상승을 억제할 방책으로는 문 대통령의 공약사항이었던 전월세상한제와 계약갱신청구권 적용이 유력시된다. 최근 총선 불출마를 선언하며 집값 잡기에 올인한 김현미 국토교통부 장관은 취임 당시 이를 언급한 바 있다. 전월세상한제는 말 그대로 전월세 상승률에 제한을 두는 것을 말한다. 계약갱신청구권은 2년 거주한 세입자가 원하면 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있는 것이다. 국회에 이 제도가 포함된 주택임대차보호법 개정안도 발의된 상태다.

다만, 이 제도가 패키지로 도입되면 전월세 가격의 단기 급등 가능성이 크다는 관측도 나온다. 임대료 인상 기회가 줄어들 것을 예상한 집주인들이 선제로 가격을 올릴 수 있다는 것이다. 과거 주택 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘린 1989년 그해 전셋값이 17.5% 올랐고, 이듬해인 1990년에는 4개월 동안 20.2% 뛰었다. 최근 법무부 용역 연구결과에서도 두 정책이 함께 시행되면, 집주인이 제도 시행과 시장 상황에 따라 임대료를 1.67~21.57% 올릴 가능성이 있다는 분석이 나왔다. 전셋값을 잡겠다고 도입한 정책이 되려 전셋값을 자극해 실수요자의 정책 체감도가 떨어질 수 있다는 말이다.

아울러 정부가 올해 4월부터 본격적으로 시행하는 민간택지 분양가상한제는 당장의 매매수요를 청약 대기수요로 돌리겠다는 의미도 있다. 이로써 기존 주택에 대한 추격매수를 끊을 수 있다는 게 당초 정부의 구상이었다. ‘로또 청약’을 노리고 대기하는 사람이 많아지면 전월세 수요가 늘고, 제한된 공급 속에서 가격도 올라가는 것이 수순이다. 하지만, 이와 상관없이 전세가는 일단 내려보겠다는 게 정책 방향이어서 시장의 의문이 더 커지고 있다. 함 랩장은 “극단적으로 임대시장에 손을 댔을 때 생길 수 있는 부작용에 대해 종합적으로 고려해야 하는 시점”이라고 봤다.

[헤럴드경제=양대근·양영경 기자] y2k@heraldcorp.com