올해 공동주택 공시가격의 가장 큰 특징은 9억원 이상 비싼 주택일수록 많이 올랐다는 점이다. 전국은 평균 5.99% 올랐으나, 서울(14.75%)과 대전(14.06%)은 14% 이상 뛰었다. 서울에서도 강남(25.57%), 서초(22.57%), 송파(18.45%), 양천(18.36%), 영등포(16.81%), 성동(16.25%), 용산(14.51%) 등 고가주택이 많은 지역의 상승폭이 컸다.

반면, 지난해 주택시장이 침체됐던 강원(-7.01%), 경북(-4.42%), 충북(-4.4%), 제주(-3.98%), 경남(-3.79%), 전북(-3.65%), 울산(-1.51%), 충남(-0.55%), 대구(-0.01%) 등은 하락했다.

김영한 국토교통부 토지정책관은 “고가주택의 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 중저가 주택보다 낮은 현상이 오랫동안 지속돼 왔기 때문에 조세 부담 형평성을 맞추기 위해 상대적으로 많이 올렸다”며 “고가주택도 가격대별로 차등해 인상폭을 정했다”고 설명했다.

▶고가 아파트 밀집지역 20% 이상 상향=국토교통부가 밝힌 2020년 1월 1일 기준 전국 공동주택 1383만채 공시가격의 원칙은 2019년 1년간 시세 변동을 충실히 반영하되, 가격대별 형평성과 균형성을 맞춘다는 것이다. 그동안 고가주택의 현실화율이 중저가 주택 보다 낮아 조세 형평성에 어긋난다는 지적을 반영한 것이다.

일단 전체 공동주택의 95.2%(1317만가구)에 해당하는 9억원 미만은 평균 1.97% 소폭 올렸다. 9억원 미만 중에서도 3억원 미만은 오히려 1.9% 내렸고, 3억~6억원은 3.93%, 6억~9억원은 8.52% 각각 상향했다. 이에따라 9억원 미만 현실화율은 68.1%로 작년(68.4%)과 비슷한 수준을 유지했다.

반면, 9억원 이상(66만3000가구) 주택의 공시가격은 평균 21.15% 대폭 상향조정했다. 15억원 이상 고가주택의 상향 폭이 큰 게 전체 평균을 끌어올렸다. 9억~12억원은 15.2%, 12억~15억원은 17.27% 수준으로 올렸고, 15억~30억원은 26.18%, 30억원은 27.39%나 높였다. 이로써 9억원 이상 공동주택의 현실화율은 72.2%로 전년(67.1%) 대비 5.1%포인트나 올라갔다.

신광호 국토부 부동산평가과장은 “9억~15억원대는 전년보다 현실화율이 2~3%포인트, 15억원 이상은 7~10%포인트 높아진 것으로 나타났다”며 “고가주택 현실화율이 더 낮았던 형평성 문제를 해소했다”고 설명했다.

▶고가·다주택자 보유세 부담 크게 는다=기본적으로 공시가격을 많이 올리지 않은 9억원 이하 공동주택의 세금 증가폭은 크지 않다.


국토부 시뮬레이션 자료에 따르면 공시가격이 3억9000만원에서 4억5000만원(시세 6억~9억원 수준)으로 오른 수도권 A아파트의 보유세(재산세+종부세)는 작년 81만원에서 올해 90만원으로 9만원 오른다. 건보료는 15만1000원에서 15만5000원으로 비슷한 수준이다.

반면, 공시가격이 대폭 오른 9억원 이상 고가주택은 보유자들은 세금 부담이 커질 수밖에 없다.

예컨대 올해 공시가격이 15억9000만원으로 작년(11억5200만원) 보다 38% 오른 강남구 B단지 84.95㎡(이하 전용면적)는 작년 보유세가 419만8000원이었으나 올해 610만3000원으로 45% 뛴다. 세부담 상한(1주택자는 전년도 세액의 150%) 수준까지 오른 셈이다. 이 아파트 보유자는 종부세(세액공제 70% 적용 가정)도 작년 372만9000원에서 올해 540만1000원으로 167만원 더 내야 한다.

다주택자면 보유세 부담이 더 크게 늘어난다. 강남구 개포주공1단지(50.64㎡)와 서초구 아크로리버파크(84.95㎡) 두 채를 가진 다주택자가 있다고 가정하자. 개포주공1단지 50.64㎡는 작년 11억4400만원에서 올해 15억9600만원으로, 아크로리버파크 84.95㎡는 지난해 19억400만원에서 올해 25억7400만원으로 각각 공시가격이 올랐다. 이 경우 두 아파트의 공시가격 합산이 지난해 30억4800만원에서 올해 41억7000만원으로 오르면서 보유세가 작년 3818만원에서 올해 6325만원으로 66% 상승한다. 지난해 12·16대책의 종부세 개편안이 원안대로 통과되면 총 보유세는 7203만원으로 작년보다 88.6% 뛴다.

앞으로 고가주택 보유자들의 세 부담은 계속 늘어날 전망이다. 종부세 과세 기준이 되는 공정시장가액 비율이 계속 높아지기 때문이다. 정부는 공정시장가액 비율은 올해 90%에서 내년 95%로, 2020년엔 100%로 올리기로 했다. 세부담 상한에 걸려 당해 연도 반영하지 못하는 보유세 부담은 이듬해로 이연된다.

[헤럴드경제=박일한 기자] jumpcut@heraldcorp.com