문재인 정부 출범 이후 강력한 부동산 규제 정책이 이어지면서 주택시장에서 ‘절세’에 대한 관심이 어느 때보다 높아지고 있다. 올해 들어 법인을 활용한 아파트 매입이 사상 최대치를 기록하고 있고, 다주택자에 대한 한시적 양도세 중과 유예 기간(6월말) 임박에 따라 급매물이 계속 출회되는 것도 이러한 세금 문제와 깊은 연관성을 갖는다.

여기에 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 장기적인 경기 침체 가능성이 거론되는 점도 시장 참여자들을 불안하게 만드는 원인이 되고 있다. 헤럴드경제가 세무 전문가 등을 대상으로 불확실성의 시기 부동산 재테크와 관련된 절세 노하우를 들어봤다.

▶ 보유·매입 부동산에 대한 ‘냉정한 평가’부터= 전문가들은 절세 전략을 짜기에 앞서 먼저 부동산 등 보유 자산에 대한 면밀한 가치 판단이 선행돼야 한다고 입을 모은다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “세금에 대한 고려를 하기 전에 우선 보유하고 있거나 앞으로 매입하려고 하는 부동산의 현재가치와 잠재가치 등을 냉철하게 판단하는 것이 굉장히 중요하다”며 “그 다음 단계에서 투자를 더 늘리거나 아니면 보유와 절세에 더 초점을 맞출 지 선택할 필요가 있다”고 조언했다.

익명을 요구한 다른 세무업계 관계자도 “소득과 비교해 보유세, 대출 이자 등을 감당할 여력이 없다고 판단되면 주택 매각이나 증여 등 ‘몸집줄이기’에 적극 나서는 것도 필요하다”고 지적했다. 다만 다주택자의 경우 오는 늦어도 5월 말까지는 증여나 매각을 완료해야 올해 부과되는 보유세 부담을 피할 수 있기 때문에, 시간적으로 여유가 많지 않은 점은 유의할 부분이다.

▶ 세금폭탄 우회, 법인 활용 꼼꼼히 따져야 = 세금폭탄을 우회하는 방법 중 하나로 각광받고 있는 법인 설립에 대해서는 “신중해야 한다”는 의견이 지배적이다. 법인을 통한 주택 매입의 장점으로는 다주택자가 분산 목적으로 활용시 양도세·종부세 절감 효과를 얻을 수 있고, 부동산을 매각한 후 재투자 시 개인과 비교해 비용 부담이 줄어드는 점 등이 꼽힌다. 소득세(6~42%) 대비 상대적으로 낮은 법인세(10~25%) 세율도 매력적이다.

반면 12·16 대책 이후 법인에 대한 대출 규제가 강화됐고, 주택 처분 비용을 개인이 배당을 통해 받을 경우 법인세 이외에 추가로 소득세를 다시 내야하는 점은 단점이다. 소득세법에 따르면 배당소득은 금융소득으로 구분된다. 다른 이자소득과 배당소득 등과 합산해 연 2000만원을 초과할 경우 금융종합소득세 신고 대상자가 된다. 배당 절차를 거치지 않으면 주주는 법인의 잉여금을 개인적인 목적으로 사용할 수 없다.

최근 정부가 법인 활용 부동산 매입에 대해 강력한 단속에 나선 점도 유의해야 한다. 국세청 측은 “부동산 법인 대표와 가족 등이 부동산 구입을 위해 회사자금을 유용한 경우 해당 사업체까지 강도 높게 조사하고 있다“며 ”차명계좌 이용, 이면계약서 작성 등 고의로 세금을 포탈한 경우엔 수사기관에 고발할 방침“이라고 밝혔다.

▶ “어차피 물려줄거면 미리미리”…부담부 증여·장특공제도 주목= 최근에는 재산 상속에 더해 세금 절세 목적 등으로 증여를 활용하는 경우도 늘어나고 있다.

자녀에게 전세를 끼고 증여하는 방식의 ‘부담부 증여’는 대표적인 절세 방식으로 꼽힌다. 부담부 증여는 재산을 증여할 때 부채를 포함해서 물려주는 것을 말한다. 부모의 양도세를 감안하더라도 자녀가 부담하는 증여세가 크게 줄어드는 점이 장점이다.

특히 조정대상지역 내 10년 이상 주택을 보유한 다주택자의 경우, 6월말까지 한시적으로 양도세 일반세율이 적용되는데다 장기보유특별공제까지 받을 수 있기 때문에 이 제도를 적극 활용할 필요가 있다는 분석도 나온다.

‘주택 명의 분산’도 자주 활용되는 방법이다. 인별 과세인 종부세는 명의 분산만으로도 세금이 크게 줄어들다. 공인중개업계 관계자는 “신규 취득이 아니고 기존 부동산을 공동 명의로 전환할 경우 증여세 등 부대 비용이 발생하는 점은 주의해야 한다”고 설명했다. 자녀는 5000만원까지 증여공제가 가능하지만, 배우자는 6억원까지 증여공제를 받을 수 있기 때문에 배우자 증여가 더 효과적이다.

[헤럴드경제=양대근 기자]bigroot@heraldcorp.com