수도권 주택 매매 심리가 약화된 건 부인할 수 없는 사실이다. 시장 참여자들의 주택에 대한 생각을 물어 작성하는 각종 심리지표에 바로 드러난다.

국토연구원이 15일 발표한 8월 ‘부동산시장 소비자 심리조사’ 결과에 따르면 지난달 서울의 ‘주택 매매시장 소비심리지수’는 7월 155.5에서 137.5로 18.0포인트(p) 하락했다. 다주택자에 대한 세제 강화를 골자로 하는 7·10대책과 수도권 주택공급 계획을 담은 8·4대책 효과라고 봐야 한다.

경기도의 경우 전달 133.3에서 125.7로 7.6p 내렸고, 인천은 112.3에서 112.1로 거의 변화가 없었다. 수도권에서도 세금 부담이 크게 증가한 서울 주택 매매 소비 심리 위축이 더 심하다.


이 지표는 전국 152개 시·군·구의 6680가구와 중개업소 2338곳을 설문 조사해 산출한다. 집값이 오를지, 내릴지 물어 0~200 범위의 지수로 표현한다.

KB국민은행이 내놓는 부동산 관련 소비심리지수는 좀 더 많은 시사점을 준다. KB국민은행은 전국 4000여개의 회원 중개업소만을 대상으로 세 가지 심리를 조사한다. 집을 살 사람이 팔 사람에 비해 얼마나 많은지 물어 작성하는 ‘매수우위지수’, 거래가 활발한지 분위기를 물어 만드는 ‘매매거래지수’, 집값 전망을 조사한 ‘KB부동산가격전망지수(이하 가격전망지수)’가 그것이다.

이들 지표는 모두 국토연구원 ‘부동산시장 소비자 심리조사’와 같은 방식으로, 결과를 0~200 사이 범위로 지수화한다. 100을 중심으로 높으면 매수세가 높다(매수우위지수)거나, 매매가 활발하다(매매거래지수)거나, 집값이 상승할 것으로 전망하는 사람들이 많다(가격전망지수)는 뜻이다. 100 미만이면 반대로 느끼는 중개업자들이 더 많다는 의미다.

이 세 가지 지표는 일반적인 시장 상황에서라면 같은 흐름으로 움직일 가능성이 크지만, 그렇지 않은 경우가 자주 있다. 최근 상황이 그렇다.

8월 수도권 매매전망지수는 상승했는데, 매수우위지수나, 매매거래지수는 크게 하락했다. 8월 경기도 매매전망지수는 111.9로 전월(110.6) 보다 1.3p 높아졌다. 서울을 포함한 수도권 전체 매매전망지수는 113.0으로 전월과 같았다. 그런데 같은 시기 경기도 매수우위지수는 81.0으로 전월(92.1)보다 11.1p 하락했다. 수도권 기준으론 매수우위지수가 90.8로 전월(104.8) 보다 낮게,100 밑으로 빠졌다. 매매거래지수 하락은 심각한 수준이다. 경기도 매매거래지수는 17.5로 전월(33.0)에서 15.5p나 급락했고, 수도권 기준으론 17.4로 전월(35.3) 보다 20p 가까이 내려앉았다.

쉽게 말해 집을 사겠다는 사람이 줄고, 거래는 거의 성사되지 않고 있는데, 집값이 오를 것으로 예상하는 사람들은 더 많아졌다는 의미다. 어떻게 이런 시장 분위기가 형성됐을까.

이런 상황은 시장이 일시적인 외부 충격을 받았을 때 나타나는 현상이다. 외부 충격 중 가장 대표적인 게 정부 규제다. 정부가 강력한 규제책을 내놓으면 일단 매수 희망자들이 관망세로 돌아선다. 매수우위지수는 하락할 수밖에 없고, 거래가 성사되지 않으니 매매거래지수도 빠르게 내려간다.

그런데 집값 전망은 좋을 수 있다. 시장 여건에 달라지는 등으로 외부 충격이 사라지면 곧 회복된다고 보는 것이다. 수요에 비해 공급이 적은 시장 여건이면 곧 회복할 것이란 기대감이 더 커진다.

최근 수도권 주택 시장이 딱 그런 모습이다. 거래도 안되고, 매물도 별로 없는데, 집값 전망은 여전히 놓은 지역이 많다. 주택 수요는 여전한데 공급이 적으니 언제든 반등할 것으로 기대한다. 한 중개업자는 ‘매수세가 여전히 부글부글 한 상황’이라고 표현했다. 가격전망지수는 여전히 높은 수준을 유지할 수밖에 없다.

주택 매매 심리를 제대로 파악하려면 다양한 측면을 고려해야 한다. 현재 주택 매매심리를 좌우하는 가장 큰 변수는 무엇인지, 거래량 변화는 어떤지, 잠재적 매수 후보자들인 전세입자 상황은 어떤지, 향후 주택 수급 상황은 어떻게 되는지 등 다양한 지표를 보고 판단해야 한다.

박일한 기자