새 임대차보호법(전월세상한제·계약갱신청구권제)이 시행된 지 1년이 지난 지금, 서울 아파트 전세시장의 불안이 심상치 않다.

아파트 전세 중간가격이 통상 중저가 단지의 기준(매맷값)으로 인식되는 6억원을 훌쩍 뛰어넘었다. 강남권에선 초고가 전세가 전셋값 천장을 높이고, 노원·도봉·관악·금천구 등 중저가 주택 비중이 높은 지역에서도 전셋값이 10억원을 넘어선 사례가 속출하고 있다. 정부의 ‘겹규제’로 인해 시장이 꼬일 대로 꼬이면서 세입자들의 부담이 더 커지고 있다는 지적이 나온다.

8일 KB부동산 리브온에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 중위가격은 6억1967만원으로 집계됐다. 중위가격은 전셋값을 순서대로 나열했을 때 중앙에 있는 가격이다.

전세 중위가격은 지난 2016년 10월(4억229만원) 처음으로 4억원을 돌파한 뒤 지난해 9월까지 4억원대에 머물렀다가, 10월 5억원선(5억804만원)에 진입해 올해 3월 6억63만원으로 불과 5개월 만에 앞자리를 바꿨다. 지난해 6월과 비교하면 1년 만에 1억5838만원 뛰었다.

최근 서울에서 전셋값 상승이 가장 가파르게 나타나는 곳은 서초구다. 서초구 아파트 전셋값은 한국부동산원 기준으로 6월 한 달간 1.66% 올라 서울 평균(0.39%)의 4배를 웃돌았다. 가뜩이나 전세매물이 귀해진 상황에서 지난달 반포 1·2·4주구 2210가구가 재건축 이주를 시작한 데 따른 영향을 받았다.

초고가 단지에서는 역대급 기록이 나오고 있다. 반포동 ‘아크로리버파크’ 84㎡(이하 전용면적)는 지난달 10일 신고가인 보증금 23억원에 전세 계약을 맺었고, 중소형인 59㎡도 지난달 19일 보증금 15억5000만원에 새 기록을 썼다. 인근 ‘래미안퍼스티지’ 84㎡ 역시 지난 5월 보증금 21억원으로 신고가를 찍었고, ‘반포힐스테이트’ 155㎡는 역대 최고가인 보증금 30억원에 전세 계약이 이뤄졌다.

전세난이 인근으로 번지는 ‘전세난 도미노’도 우려되는 상황이다. 6월 한 달간 동작구(0.68%), 송파구(0.63%), 강동구(0.50%) 등도 서울 평균 이상으로 뛰었다.

일부 지역의 이주수요가 아니더라도, 전반적으로 서울 전세시장은 겹규제에 따른 후유증을 겪는 모습이다. 서울에선 이주·학군·청약대기 수요 등이 꾸준히 이어졌는데 지난해 7월 새 임대차법이 도입되면서 시장 불안이 심화했다. 세입자들이 계약갱신청구권을 통해 기존 집에 2년 더 눌러앉으면서 신규 매물이 크게 줄었다. 정부가 전월세상한제로 임대료 인상률을 5%로 제한하자, 집주인들은 신규 전세를 계약할 때 전셋값을 대폭 올려 받았다. 지난달 임대차3법의 마지막퍼즐인 전월세신고제 시행 등 전셋값을 더 불안케 할 요소만 추가된 상황이다.

집주인이 보유세 부담으로 전세를 월세로 전환하는 사례가 늘어나는 와중에 집주인에 대한 실거주 의무 강화 역시 전세매물을 줄이는 데 한 몫하고 있다.

이렇다 보니 노원·도봉·관악·금천구 등 중저가 주택 비중이 높은 지역에서도 전셋값이 10억원 이상으로 웬만한 매맷값을 훌쩍 뛰어넘은 사례가 속출하고 있다.

관악구 봉천동 ‘e편한세상 서울대입구 2단지’ 114㎡는 지난달 신고가인 11억3000만원에 전세 계약을 맺었다. 지난 5월에는 노원구 중계동 ‘대림벽산’ 141㎡가 11억3000만원, 도봉구 창동 ‘북한산아이파크5차’ 165㎡가 10억원에 전세 계약된 사례도 나왔다.

중형 아파트 전셋값도 치솟고 있다. 지난 5월 성북구 종암동 ‘래미안라센트’ 84㎡는 신고가인 10억3500만원에 계약됐다. 도봉구 창동 ‘동아청솔’(84㎡·9억4400만원), 금천구 독산동 ‘금천롯데캐슬 골드파크 1차’(84㎡·9억4300만원) 등도 전셋값 10억원 돌파를 눈 앞에 뒀다.

전문가들은 전세시장 불안이 당분간 이어질 것이라고 봤다. 부동산114에 따르면 올해 하반기 서울 내 입주 예정인 아파트는 1만3023가구로 2019년·2020년 하반기보다 1만가구 넘게 줄어든다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “새 임대차법으로 신규 입주 가능한 매물이 감소한 상황에서 최근 매맷값 상승에 후행하는 전셋값 상승이 나타나고 있다”면서 “시장 불안은 수요와 공급이 적절하게 맞아떨어질 때 수그러들 수 있으며 단기적·획기적인 해법은 안 보이는 상황”이라고 봤다.

[헤럴드경제=양영경 기자]y2k@heraldcorp.com