한국사회의 빈집은 불편한 진실 중 하나다. 어디는 없어서 ‘영끌’ 매수로 난리인데, 어디는 있어도 방치된 빈집으로 남아 있다. 완전 경쟁이 적용되는 재화라면 값은 수요와 공급의 균형에서 매겨진다. 부동산은 좀 다르다. 입지별 수급조절이 곤란해 차별적인 가격 왜곡이 발생한다. 고정된 지리공간적 특수성 탓에 ‘일물일가’에서 비켜선다. 투자용 가수요 탓에 엄밀한 욕구분석도 힘들다. 그 결과가 선호·지역별 가격 양극화다. 2019년 자가비율이 56.3%에 불과한데도 빈집이 늘어나는 딜레마의 출현배경이다. ‘수도우위 vs. 지방열위’는 누구도 부정할 수 없는 현실이 됐다.

그렇다고 빈집을 내버려둘 수는 없다. 사실상 대형쓰레기로 다양한 파생 문제를 낳는다. 온기 없는 중고폐기물은 농촌만의 문제가 아니다. ‘원도심 vs. 신도심’의 양극화가 심한 지방·중소도시까지 번진다. 서울을 포함한 수도권에서도 증가세다.

발생구조는 인구변화 탓이다. 먼저 자연감소가 빈집을 늘린다. 자녀 세대의 증발(저출산)과 부모세대의 사망(고령화)이 떠들썩하던 집을 ‘무인화’한다. 사회이동이 많은 청년인구의 도시전출도 빈집 양산을 만든다.

농촌은 자녀독립·부모사망 후 빈집발생이 일반적이다. 도시도 닮는다. ‘원도심→부도심’의 상권이동·인구유출은 멀쩡한 거주수요조차 희석시키며 ‘빈집화’된다. ‘깨진 유리창의 법칙’처럼 빈집은 슬럼화를 동반하며 미관훼손·범죄노출 등 생활의 질을 떨어뜨린다.

▶도시·농촌, 아파트·단독주택 가리지 많은 빈집 증가세= 빈집을 발생 구조는 도시와 농촌을 불문하고 비슷하며 일관된 증가세를 보인다. 숫자를 보자. 2019년 빈집은 전체 주택의 8.4%(152만호)에 달한다. 2015년 6.5%(107만호)에서 꽤 많이 늘었다(인구주택총조사). 1995년 35만호였던 걸 고려하면 증가세가 빠르다.

빈집 구성을 보면 예상외로 아파트(84만호)가 압도적으로 많다. 그 뒤를 단독주택(33만호), 다세대주택(25만호)이 따른다. 아파트에 대한 넘치는 수요는 수도권과 주요 광역도시 인기지역에 해당하며, 실상은 그렇지 않은 곳이 많다는 의미다.

지역별로는 2019년 기준 전남(15.5%)을 필두로 제주(15.1%)·강원(13.4%)·경북(13.3%) 등이 많은 반면 서울(3.2%)·대구(5.1%)·경기(6.4%) 등이 적다(e-지방지표). 서울(9만3042호)조차 상당하다. 물량으로 보면 경기(27만8815호)가 압도적으로 많다. 2015년 15만호 아래였는데, 불과 5년만에 2배가량 증가했다.

광역시 중에서는 부산(10만9651호)과 대전(2만9640호)이 각각 최상위와 최하위를 기록했다. 인구유입이 많았던 세종(1만6437호)이 빈집은 가장 적다.

2015~2019년 기준 빈집증가세는 17개 광역지자체 중 서울·세종을 뺀 전체 공통의 현상이다. 매년 예외없이 전년대비 빈집증가가 확인된다. 빈집비율과 고령추세는 비례한다. 실제 전남의 고령화율은 22.6%로 광역지역 중 가장 높다.

기타 지역도 비슷하다. ‘고령화율→빈집증가’의 수순이다. 고령화와 저출산이 맞물린다는 점에서 지역발 청년 증발은 고령화율(전체인구 대비 고령인구 비율)을 한층 높일 수밖에 없다. 세계 꼴찌 수준인 한국의 출산율과 수도권 인구전입 증가 상황을 보면 앞으로 고령화·빈집화는 더 거세질 것으로 전망된다.

▶일본 빈집 846만채…사람 없는 유령마을도 늘어나= 초고령사회에 일찌감치 진입한 일본에서 한국의 미래 모습이 확인된다. 일본의 고령화율은 28%로 초고령사회(20%) 문턱을 넘어섰다. 1800여 기초지자체 중 지방권역 상당수는 2명 중 1명이 고령인구일 정도다. 마을이 존재하기 어려울 정도로 인구가 줄어든 상태를 넘어 아무도 없는 ‘유령마을’까지 늘어나는 추세다.

일본 빈집은 2019년 846만호에 육박했다. 한국의 5.5배 이상이다. 전체주택(5362만호)의 13.6%로 2013년보다 3.6% 증가했다(주택토지통계조사). 임대대기용(431만호)이란 명목이 태반이지만, 그냥 방치된 빈집도 347만호나 된다. 다만 최근 증가세는 주춤한데, 경기회복에 따른 지가상승 및 신축감소가 영향을 미쳤다.

앞으로 전망은 어둡다. 2033년 전체주택의 30.2%(2,146만호)까지 빈집이 늘어날 것으로 예상된다(노무라종합연구소). 주택공급 절정기였던 1970~80년대 주택이 40~50년 째가 되면서 빈집 잠재 후보도 늘어난다. 이런 집들이 상속·매각·재건축·리노베이션 등을 하지 못하는 상황이 되면 ‘빈집화’는 불가피하다.

도시의 빈집도 많다. 숫자로는 도쿄(81만호)가 1위다. 물론 가장 많은 지역은 대부분 대도시를 품은 지자체다. 오사카·가나가와·아이치·치바 등이 2~5위권이다. 인구가 많으면 빈집이 적을 것이란 추정은 깨졌다. 신도시 아파트의 빈집도 증가세다. 서구와 달리 중고보다 신축의 선호현상이 커서다. 도쿄신도시인 다마뉴타운의 모아파트 1개동 50채 중 5채에만 사람이 산다는 언론보도까지 나온 적이 있다(2015년·주간포스트). 근접성·교통권이 나쁜 또다른 신도시인 오매시는 더 심각하다. 총주택의 3분의1(34.7%)이 빈집이다. 베드타운이었으나, 자연감소·사회전출의 이중 충격이 화를 키웠다. 물론 신도시에서도 역세권, 새 주택은 빈집문제에서 자유롭다. 지역적으로 입지별, 주택별 양극화가 극심하다.

대응책은 하나로 요약된다. 방치된 빈집을 활용하는 것이다. 그러자면 빈집을 둘러싼 정확한 개념을 정립하고 범위도 정해야 한다. 이 문제는 꽤 논쟁적이다. 임대용으로 대기 상태인 경우나 일시적으로 방치하고 있는 주택은 빈집으로 봐야할까. 주기적으로 방문하는 주택도 많다.

통계에선 1년 이상 사람이 안 살 때 빈집으로 본다. 문제는 최근 급증하는 사례로 고령거주자의 병원, 시설입소가 빈집 상태가 길어지는 경우다. 짐은 그대로고, 일시 퇴원도 많아, 팔거나 빌려주기가 어렵다. 더불어 빈집을 판단할 때 임대·매매용 물량은 빼자는 주장도 있다. 완전한 빈집이 아니어서다. 사람이 못 사는 폐허물량도 고민거리다.

그럼에도 빈집은 빈집이다. 내놔도 거래되지 않거나 고치지 않는다는 건 그만큼 값어치가 없다는 뜻이다.

한국도 닮았다. 지자체로선 빈집이 많아 좋을 게 없으니 줄이려는 유인에 휩싸인다. 재미있는 사례가 있었다. 2019년 통계청과 D시는 D시에 있는 빈집 숫자를 각각 2838호, 180호라고 발표했다. 16배나 차이나는 결과다. 통계범위가 조금 다르긴 했지만 미묘한 입장차이가 드러난 것이다. 기초지자체는 종합평가항목에 빈집 실태가 있는 걸 부담스러워 한다. 그렇게 되면 빈집을 제대로 활용하긴 더 어려워질 수밖에 없다. 관리된 빈집과 방치된 빈집은 접근 자체가 다르다. 정확한 빈집 실태와 면밀한 수요 욕구를 파악할 수 있어야 빈집의 재활용도 늘어나기 때문이다.

▶빈집 활용이 지자체 최대 과제=문제가 심각해지자 일본정부는 ‘빈집대책특별조치법’을 만들었다. 등록면허세·취득세를 낮춰 민간의 관심을 유도하기 위해서다. 규제도 풀었다. 허가 없이 신고만으로 민박으로 활용할 수 있도록 허용했다. 빈집대책용 보조금 제도도 만들었다. 늘어난 재개발 붐과 지역활성화를 위한 마을재생 프로젝트도 빈집활용률을 높였다.

직접개입도 많다. 특별법에 따라 2013~2018년 간 493개 지자체가 관련 대응에 나섰다. 조언·지도(1만3084건), 권고(708건), 행정대집행(118건) 등이다. 조례 등 대책을 세운 지자체도 1122개에 달한다. 공통된 목표는 적정한 관리를 포함한 이용과 활용 촉진이다.

지자체들은 상담창구를 설치해 빈집소유자용 서비스도 개발했다. 가령 도쿄 한복판의 금싸라기땅을 지닌 세타가야구(4만9070호)는 빈집발생 자체를 억제하는 정책을 편다. 최대 300만엔의 보조금을 투입해 다양한 실험을 하고 있다. 빈집은행을 만들어 신수요자와의 매칭서비스를 해주는 것이 대표적이다. 빈집을 ‘관리’에서 ‘활용’으로 뒤바꾸는 차원이다.

한국도 2017년 ‘빈집특별법(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)’을 내놨다. 빈집정비의 법률근거를 마련해 사업활성화를 위한 규제완화 방안, 각종 지원규정을 담았다. 빈집은행을 수급 플랫폼화해 정확한 정보를 제공하고, 활용할 수 있는 방법을 마련하는 중이다. 특히 한국토지주택공사의 ‘빈집이음’ 사업은 빈집을 구매하고, 리모델링해 공공주택·청년공간으로 제공하는 사업으로 주목받고 있다.

그럼에도 정책을 둘러싼 실효성은 의문스럽다. 현장반응도 냉랭한 편이다. 사업지로 지정해도 소유주를 찾고 설득하는 것부터 큰 난관이어서다. 수익조차 마뜩찮아 사업화는 지연된다. 빈집 플랫폼의 이용률이 아직 낮다는 점도 풀어야할 숙제다.

빈집 문제도 시장과 민간을 적극 끌어들여야 한다는 주장이 꽤 설득력이 있다. 빈집 활용의 비즈니스화다. 빈집은 이웃과 주변 동네를 황폐화하고, 잠재적 범죄 공간을 만들며, 화재 우려까지 있다는 점에서 어떤 식이든 재활용하는 방법을 찾는 게 바람직하기 때문이다.

정부가 빈집을 매입해 공익·공유실현형 신공간을 만들면서, 고부가가치의 혁신 공간으로 변신시킨 사례는 조금씩 늘어나고 있는 게 사실이다. 오래된 집에 대한 선호 현상이 나타나는 것도 주목해야한다. 구옥을 현대적으로 재해석해 다양한 공간으로 활용하려는 복고·레트로적 접근을 빈집 활용의 새로운 힌트로 작용한다.

실제 판박이 아파트를 벗어나 본인다움을 실현할 무대로 중고 주택을 택하는 경향도 늘었다. 거주·상업공간을 적절히 섞은 새로운 공간 연출이다. 무엇보다 중요한 건 빈집 발생의 근본원인인 인구변화의 대역전방책이다. ‘출산회복→수요증가→빈집감소’의 선순환을 위해서다.

일본의 노무라종합연구소는 빈집 문제 해결방식으로 활용가치가 없는 저가치주택은 빨리 제거하고, 빈집 등 중고주택 유통망을 체계적으로 갖추며, 다가구·다세대주택의 단독화(리폼·리노베이션형 감축), 컴팩트시티 실현 등이 필요하다고 조언했다. 우리사회도 깊게 고민할 문제다.
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