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경매시장에서 상업시설 역대급 인기 조심해야 하는 이유

작성자
헤럴드경제
작성일
2021.10.12
법원 경매시장에서 서울 지역 ‘상가’ 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 두 달 연속 평균 100% 이상을 기록하면서 인기를 끌고 있다. 상가는 일반적으로 아파트 등 주거시설에 비해 수요가 제한적이고 시세차익을 기대하기 쉽지 않아 낙찰가가 감정가를 넘는 경우가 흔하지 않지만 최근 분위기는 다르다.

지지옥션에 따르면 지난달 경매시장에서 서울 상가 낙찰가율은 115.6%를 기록해 전월(127.3%)에 이어 두 달 연속 100%를 넘었다. 8월 상가 낙찰가율은 2001년 관련 통계 작성 이래 가장 높은 것으로 9월 조금 내려갔지만 여전히 역대 최고 수준을 유지하고 있다.

낙찰가율이 100% 이상을 기록하는 것은 감정평가사가 책정한 적정 금액(감정가) 보다 향후 시세가 더 오를 것으로 판단해 그 이상에 입찰가를 써낸 응찰자가 많을 때 나타나는 현상이다.

서울 상가 낙찰가율은 한류 영향과 내수 활성화 기대감 등으로 지난해 1월 109.32%를 기록했으나 코로나19 사태 여파가 본격화하면서 줄곧 내리막길을 걸었다. 올해 2월엔 72.68%까지 떨어졌다. 하지만 코로나19 백신 접종률이 높아지면서 8월부터 분위기가 달라졌다.

백신 접종 확대로 11월부턴 단계적 일상 회복, 이른바 ‘위드(With)코로나’로 전환할 것이란 기대감이 생겼기 때문이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “주택 매매 규제가 심해 투자할 대상이 마땅치 않은 것도 상가가 인기를 끄는 요인”이라면서 “코로나19 영향으로 좋은 입지의 상가 물건이 많아 진 것도 상가 경매의 인기가 높아진 이유”라고 설명했다.

전문가들은 하지만 상가는 입지, 권리관계 등 ‘개별성’이 강해 분위기에 휩쓸려 함부로 낙찰 받으면 위험하다고 설명한다. 같은 지역이라도 도로변과 그렇지 않은 지역 상가의 수요는 크게 차이가 난다. 길 하나 사이에 대박 집과 쪽박 집이 나뉘는 경우도 흔하다.

아파트 등 주택에 비해 권리관계도 복잡해 숨겨진 비용이 발생할 수도 있다.

개별 경매 사례를 보면 이런 ‘개별성’이 뚜렷이 드러난다.

지난달 27일 서울동부지법에선 감정가 1억500만원인 송파구 문정동 가든파이브 내 상가(26㎡)가 1억1710만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 112%나 됐다.

그런데 같은 문정동의 감정가 2억원인 A아파트 단지내 상가는 8월 한차례 유찰돼 이달 중 감정가의 80%에 다시 경매된다. 유치권이 신고된 상태로 선순위 임차인이 있는 등 권리관계가 복잡해 일반인이 접근하기 부담이 크다.

같은 맥락에서 상가 낙찰률(경매물건 대비 낙찰물건 수)이 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 상가 낙찰가율 평균이 높아졌다고 모든 상가 물건이 낙찰받기 좋은 건 아니란 이야기다.

9월 서울 상가 낙찰률은 23.7%로 전월(30.8%) 보다 더 떨어졌다. 10건 나오면 2건 정도만 낙찰되고 있다. 경매시장에서 올해 서울 상가 낙찰률은 월평균 28.3% 수준이다. 아파트가 70~80% 낙찰률을 기록하는 것과 대비된다. 상가 낙찰이 그만큼 어렵고 쉽지 않다는 방증이다.

이영진 이웰에셋 대표는 “최근 입지 좋은 상가를 시세보다 싸게 낙찰 받고 싶다는 투자자들의 문의가 많다”며 “상가는 개별성이 강해 같은 지역이어도 물건마다 수익성이 천차만별이고, 한번 매수를 하면 단기간 매매가 힘들어 환금성이 떨어지는 등 단점이 많아 아파트 경매보다 훨씬 더 신중해야 한다”고 조언했다.

[헤럴드경제=박일한 기자] jumpcut@heraldcorp.com