전세의 월세화 현상이 심화되면서 세입자의 주거비 부담이 가중되고 있다. 전셋값 상승과 대출규제 강화로 반전세(보증부월세)나 월세를 선택할 수밖에 없는 이들이 늘어난 가운데 월세가격까지 가파르게 오르고 있어서다. 특히 2020년 개정 임대차보호법 시행과 부동산 보유세 강화 여파로 집주인이 세입자에게 조세 부담을 전가하는 사례가 속출하면서 세입자 부담이 더욱 늘어나고 있다는 분석이 나온다.

9일 국토교통부 실거래가공개시스템 자료를 바탕으로 지난해 11월 서울의 아파트 임대차 갱신계약 3327건 중 종전계약이 전세인 거래 2663건을 분석한 결과 평균 임대료 상승률은 11.9%로 파악됐다. 계약갱신청구권을 사용한 계약의 비율이 65.5%로 높아 오름폭이 제한된 것으로 보인다.

그러나 전세에서 월세로 전환된 갱신계약만 보면 임대료 상승률은 45.9%로 4배가량 뛴다. 임대차 유형을 전세로 유지했을 때보다 임대료 부담이 훨씬 늘어난 셈이다. 갱신권을 사용한 계약 자체가 29.7%로 상대적으로 적은 데다 갱신권을 사용하지 않은 계약 건에 대해 집주인이 임대료를 평균 63.3% 수준으로 대폭 올린 영향으로 풀이된다. 임대료 상승률은 법정 전월세전환율 3.0%를 적용해 계산했다.

이는 전세를 월세로 전환할 때 세입자의 임대료 부담이 얼마나 늘어나는지를 짐작할 수 있는 대목이다. 동일한 환경에서 2년 간격으로 전세 대신 월세를 선택할 때의 임대료 변화를 간접적으로 볼 수 있어서다. 통상 갱신권을 사용하지 않고 계약을 체결할 경우 임대료를 시세보다 다소 낮게 책정한다는 점을 고려할 때 실제 새 세입자가 짊어져야 할 임대료 부담은 더 클 가능성도 있다.

정부는 전월세전환율의 상한을 3.0%로 제한하고 있지만 전국의 주택 전월세전환율은 지난해 10월 기준 5.6%로 두 배에 달한다. 강제규정이 없어 집주인이 임의대로 높여 임대료를 정하고 있다는 얘기다.

상황이 이렇다 보니 월세가격이 상승하는 것은 물론 월세 전환 속도도 빨라지고 있다. 임대인의 월세 선호가 높아질 수밖에 없는 저성장·저금리 시대에 임대차법 시행과 보유세 강화가 기폭제가 됐다고 업계는 보고 있다. 금융당국의 가계대출 규제로 전세자금 조달이 막힌 영향도 있다.

실제 국토교통부에 따르면 지난해 전국의 주택 전월세 거래량은 11월 누적 213만6182건으로 이 가운데 43.4%가 월세 낀 거래로 파악됐다. 이는 2020년 같은 기간보다 2.8%포인트 높은 수치로 최근 5년새 가장 높았다. 서울의 경우 월세거래 비중이 45.3%로 2020년 동 기간 대비 4.3%포인트 증가했다. 대상을 아파트로 좁히면 월세거래 비중이 다소 줄지만 전국이 37.7%, 서울이 39.9%로 이 역시 역대 가장 높았다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임대차법 시행과 종합부동산세 부담 확대, 대출규제 강화 등이 월세 거래량 폭증과 가격 상승의 원인”이라며 “올 하반기 임대차법 시행 2년을 맞아 계약갱신청구권을 사용했던 물건이 시장에 한꺼번에 나올 경우 월세시장 불안이 가중될 수 있다”고 했다.

[헤럴드경제=김은희 기자] ehkim@heraldcorp.com