# 경기도 구리시 인창동에서 아파트 전세를 살고 있는 A(50)씨는 자신이 보유한 용인시 수지구 풍덕천동 아파트를 전세매물로 내놓을 계획이다. 4년째 거주하는 현 세입자와 전세보증금 인상에 대해 합의를 하지 못했기 때문이다. A씨는 현재 4억4000만원인 전세보증금을 6억원까진 올려야 한다는 입장이다. 이 아파트 같은 크기 전세는 올 3월 6억7000만원, 4월 8억원, 7월 6억3000만원에 계약이 이뤄졌기 때문이다. 하지만 이달 들어 분위기가 달라졌다. 전세를 찾는 사람이 사라지면서 5억원대 급매물이 나오기 시작했다. 세입자는 전셋값이 떨어지는 상황이니 5억원까지만 올릴 수 있고, 받아들이지 않으면 나가겠다고 했다. A씨는 “현재 살고 있는 구리시 아파트 전세 만기도 곧 다가와 보유한 용인 아파트 전세를 충분히 올리지 않으면 따로 전세대출을 받아야 할 상황”이라며 “하지만 최근 전세 시세가 자꾸 떨어져 얼마에 내놓아야 할지 혼란스럽다”고 말했다.

‘전세대란’ 가능성까지 우려됐던 8월 주택시장이 예상과 전혀 다른 방향으로 움직이고 있다. 벌써 20일 이상 지났지만 전세난이 아니라 전세 수요가 없어 급전세가 늘어나는 ‘역전세난’이 발생하고 있다. 8월은 2020년 7월 31일 임대차2법(계약갱신청구권·전월세 상한제)이 도입된 지 2년이 지난 첫달이다. 제도 시행 후 계약갱신청구권 만료가 돌아오는 이달부터 4년간 제대로 올리지 못한 보증금을 한꺼번에 올리는 곳이 늘면서 전세난 가능성이 점쳐졌었다.

22일 부동산 빅데이터업체 ‘아실’에 따르면 21일 기준 서울 중개업소에 나온 아파트 전세물건은 3만3151건으로, 7월 31일(3만1958건)보다 3.7% 늘었다. 서울 아파트 전세는 올 4~5월 일일 기준 2만4000~2만5000건 수준에서 꾸준히 쌓이고 있다. 같은 기간 경기도 전세물건 수도 4만3498건에서 4만5528건으로, 4.6% 늘었다.

눈길을 끄는 건 이 지역들에선 아파트 월세물건도 많아지고 있다는 사실이다. 이 기간 서울 아파트 월세는 1만9138건에서 2만0292건으로, 경기도 아파트 월세는 1만7765건에서 1만8927건으로, 각각 6%, 6.5%씩 증가했다.

8월 이후 전세난이 없을 것으로 예상했던 전문가들은 가장 큰 이유로 ‘전세의 월세화’를 꼽았다. 세입자들이 상승하는 전셋값을 감당하기보다 월세(인상분 일부를 월세로 돌리는 ‘반전세’ 포함)로 옮기는 선택을 하고 있기 때문이다. 월세 수요가 늘어 월세난을 우려해야 한다고 진단하는 전문가도 있었다. 최근 금리인상 효과로 월세가 ‘전세대출이자’를 내는 것보다 싸진 환경도 이런 전망의 근거였다.

그런데 막상 뚜껑을 열어 보니 전세도, 월세도 모두 증가하는 현상이 나타나고 있다. 상식적으로 전세물건이 월세로 바뀌는 곳이 늘면 전세물건은 감소해야 하는데 실상은 그렇지 않다.

전문가들은 이에 대해 아파트 매매물건이 전세나 월세물건으로 바뀌고 있기 때문이라고 진단한다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “집주인들이 역대급 거래 소강 상태를 보이는 매매시장에서 급매물로 팔기보다는 차라리 임대로 돌리는 선택을 하고 있는 것”이라고 설명했다. 그는 “요즘은 중개업소에 ‘전세’와 ‘월세’ 조건을 따로 해서 각각 임대로 내놓는 경우가 많아 전세나 월세물건이 동시에 증가하고 있다”고 분위기를 전했다.

실제 지난 7월 이후 수도권 매매시장엔 아파트 매물 감소세가 뚜렷하다. 아실에 따르면 21일 서울 아파트 매물은 6만1475건으로, 7월 31일(6만3447)보다 3.1% 줄었다. 이 기간 경기도 아파트 매물도 12만2287건에서 12만0281건으로, 1.6% 감소했다.

전세물건이 쌓이면서 전세 시세는 하락세가 뚜렷하다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 전세는 이달 셋째 주(7월 15일 기준) ?0.04% 변동률을 보이면서 6주 연속 내리막길을 걷고 있다. 서울과 경기도, 인천을 합한 수도권 전체로는 7월 첫째 주(?0.03%)부터 하락하기 시작해 이달 셋째 주(-0.06%)까지 7주간 떨어졌다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “수도권 아파트 전셋값이 이미 많이 오른 상태에서 금리인상으로 전세 수요자들의 금융비용이 커지니 전셋값을 높이려는 집주인의 요구에 세입자들이 맞춰줄 수 없는 상태”라면서 “재계약을 통해 눌러앉는 세입자가 많아 예상보다 전세 수요는 적고, 전세 거래 자체도 잘 안 되는 상황”이라고 전했다.

정부가 임대차시장 안정화를 위해 지난 6월 내놓은 ‘상생임대인’제도도 전세시장 안정에 기여하고 있다는 분석이 나온다. 조정 대상 지역에 집을 가지고 있는 1가구1주택자가 신규 계약을 할 때 자발적으로 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하면 양도소득세 감면 및 2년 거주요건 면제 혜택을 받는 제도로, 이달 2월부터 시행하고 있다.

이재국 책사컨설팅 부동산연구소장은 “상생임대인제도로 전셋값을 1억~2억원씩 높이지 않고 기존보다 5% 이내로 제한하는 물건이 나오고 있다”며 “전세시장 안정에 기여하고 있다”고 분석했다.

전문가들은 향후 주택시장은 집주인과 무주택자 간 누가 더 잘 버틸 수 있을지에 따라 달라질 것으로 예상한다. 김규정 소장은 “집주인이 급매물보다는 전월세로 돌리는 현상이 나타나고 있다는 건 매매시장에 급매물이 대거 늘어나 집값이 본격적으로 떨어지진 않을 것이란 의미”라고 해석했다.

이명수 리얼앤택스 대표는 “집값을 내리지 않고 보증금도 더 받고 싶어하는 집주인이 금리인상 부담에도 얼마나 버틸 수 있을지, 집값 하락을 기다리면서 전월세에서 지내는 무주택자가 보증금 인상 요구에 얼마나 견딜 수 있을지 등이 향후 시장의 가장 큰 변수가 될 것”이라고 예상했다.

이재국 소장은 “정부의 다주택자 규제 완화, 주택 공급계획과 불안한 경기 여건 등 아직 불확실성이 크기 때문에 매매든, 임대든 거래 소강 상태는 당분간 이어질 가능성이 크다”고 내다봤다.

[헤럴드경제=박일한 기자] jumpcut@heraldcorp.com