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수도권 구축 아파트 전세 조심…깡통전세 20년 이상 아파트 집중

작성자
헤럴드경제
작성일
2022.09.06
주택시장의 약세 전환으로 전셋값이 매매가를 웃도는 이른바 '깡통전세' 우려가 확산되는 가운데 신축보다는 입주 10년 초과 30년 이내 구축 아파트에서 깡통전세 위험이 큰 것으로 나타났다. 특히 수도권 구축 아파트를 중심으로 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 초과하는 단지가 국소적으로 있어 세입자의 주의가 요구된다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 임대차계약 종료 시 보증금 미반환 사고가 발생할 가능성이 높다고 본다.

6일 부동산R114이 지난달 말 기준 매매·전세가격이 확인되는 수도권 아파트 총 337만684가구를 분석한 결과 전셋값이 매매가의 80%를 초과하는 아파트는 12만6278가구로 집계됐다. 전체의 3.7% 수준이다.

지역별로 보면 인천의 경우 전체 46만1790가구 중 6.1%인 2만8217가구가 깡통전세 우려가 있는 것으로 나타났다. 이어 ▷경기 5.5%(172만6393가구 중 9만5558가구) ▷서울 0.2%(118만2501가구 중 2503가구) 순이었다. 상대적으로 매매가격 하락 폭이 크고 전세가율이 높은 지역에서 깡통전세 위험에 노출된 아파트가 많은 것으로 풀이된다.

깡통전세 위험은 대체로 구축 아파트에서 두드러졌다. 전세가율이 80%를 초과한 수도권 아파트 12만6278가구를 연령대별로 살펴보면 입주 21~30년 이하 아파트가 7만5203가구로 59.6%를 차지했다. 11~20년 이하가 3만4428가구(27.3%)로 뒤를 이었으며 6~10년 이하는 9663가구(7.7%)였다. 입주 5년 이하 신축 아파트의 경우 비중이 0.9%(1091가구)로 현저히 낮았다.

다만 30년 초과 아파트는 구축임에도 전세가율 80% 초과 가구 수가 5893가구(4.7%)에 불과했다. 매매가격과 전세가격의 차이가 큰 재건축 단지가 상당수 포함된 영향으로 해석된다. 실제 이번에 조사한 30년 초과 아파트 총 59만8007가구 중 재건축이 진행 중인 아파트 20만145가구(33.5%)는 모두 전세가율이 80% 이하인 것으로 집계됐다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “아파트는 빌라, 단독 등 다른 주택 유형에 비해 깡통전세 위험이 낮지만 전세가율이 높은 일부 지역이나 단지를 중심으로는 주의가 요구된다”면서 “전세가율은 일반적으로 서울보다는 인천과 경기가, 신축보다는 구축에서 높게 나타나며 집값 호황기에 가격이 큰 폭으로 오른 후 빠르게 조정되는 단지도 깡통전세 발생 우려가 있다”고 말했다.

[헤럴드경제=김은희 기자] ehkim@heraldcorp.com