서울 내 수익형 부동산 시장 거래가 최근 수개월 사이 크게 줄어드는 것으로 파악됐다. 한때 저금리 기조 속 풍부한 유동성에 주택을 대상으로 한 보유세 부담까지 겹치며 자금이 몰렸던 상가, 오피스 시장이 금리 장벽을 넘지 못하고 그 인기가 사그라들고 있다. 특히 수년 사이 그 가격까지 급등하며 최근에는 임대수익률이 은행 금리에도 크게 못 미치자 가격마저도 떨어지는 것으로 파악됐다.

토지건물 전문업체 벨류맵에 따르면 올해 8월 서울 상업업무시설 거래건수는 151건(9월 26일 신고기준)인 것으로 집계됐다. 상업업무시설은 빌딩을 비롯해 상가, 숙박시설, 오피스 등이 포함되는데 주택, 토지가 아닌 다른 부동산 통틀어 말한다.

부동산 거래 신고기한은 30일로 8월 전체 거래건수가 집계되기 위해서는 4일 남아있지만 200건을 못 넘는 것이 확실시된다. 지난해 상업업무시설이 매달 평균 345건 거래된 것과 비교하면 크게 줄어든 수치다.

특히 앞선 7월은 169건으로 지난해 동월(351건)과 비교하면 48.1% 즉 절반에도 못 미치는 수준인 것으로 나타났다.

올해는 거래가 300건을 넘는 경우가 4월(306건) 한 달에 그친 것으로 파악됐다. 또 4월 이후 5월부터 매달 280건, 232건, 169건, 151건으로 점점 줄어드는 모양새를 띠었다.

상업시설들의 가격 오름세도 조정을 거치고 있다. 2020년 서울 상업시설 3.3㎡당 평균가격은 6521만원으로 지난해 7959만원까지 22% 수준 오른 것으로 파악됐다. 하지만 올해는 8765만원으로 전년도보다 9% 오르는 데 그쳤다. 또 7월 상업시설의 3.3㎡당 평균가격이 9736만원까지 오른 뒤 8월에는 9155만원으로 급격히 떨어지는 것으로 파악됐다.

이처럼 그 인기가 줄어드는 데는 수익형 부동산의 경우 큰 금액을 대출한 뒤 주로 레버리지를 통해 구입하는 경우가 많은데, 금리 상승기에는 예금 대비 임대수익률의 매력이 떨어지기 때문인 것으로 분석된다.

실제 한국부동산원에 따르면 전국 중대형 상업용 부동산의 2분기 투자수익률은 1.59%로 집계됐다. 1분기 수익률 1.68%보다 0.09% 줄어든 수치다. 대부분의 소매점이 입주하는 소규모 상가들의 투자수익률은 이보다 더 낮은 1.43%로 파악됐다. 이 또한 전 분기(1.47%)보다 0.03% 낮다. 시중은행에서 4%대 정기예금 상품이 등장한 것과 비교하면 은행 이자 절반에도 훨씬 못 미치는 수익률이다.

한국부동산원이 발표하는 투자수익률에는 상승한 상가자산의 가치분도 포함된다. 즉 임대료 등 빌딩운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 것이다. 자본수익률에는 토지가격의 증감과 건물가격의 증감까지 고려된다.

지난 2분기 동안 중대형 상가의 소득수익은 0.85%에서 0.84%로 소폭 하락하는 반면 자본수익률은 0.83%에서 0.76%로 크게 떨어진 것으로 파악됐다. 즉 지난 2분기 코로나19가 소강상태를 보이자 상가 임대료는 어느정도 회복되는 듯 보였으나 같은 기간 금리가 오르고 수익형 부동산 시장도 조정장을 맞으며 상가들의 가격이 떨어진 것이 반영됐다는 점이다.

상황이 이쯤 되자 전문가들은 추가로 금리가 상승하는 경우 상가시장의 큰 조정을 예고하고 나섰다.

이창동 벨류맵 리서치팀장은 “전반적인 금리 압박의 영향으로 업무상업시설도 급매 또는 급급매만 거래되는 시기가 찾아온 것으로 보인다”며 “좀 더 지켜봐야겠지만 금리가 계속해 인상되는 만큼 당분간 조정장은 이어질 것으로 보인다. 최근 급등한 평단가도 계속 조정 있을 것이 예상된다”고 설명했다.

[헤럴드경제=서영상 기자] sang@heraldcorp.com