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올 전국분양 37만戶 대기…서울 물량은 작년과 비슷

작성자
헤럴드경제
작성일
2017.03.07
호황을 이어가던 주택산업이 눈에 띄게 활기를 잃었다. 지난해 정부의 ‘11ㆍ3부동산 대책’으로 서울 강남 지역이 직격탄을 맞은 데다 2017~2018년도 아파트 입주 물량이 급증할 것이란 전망이 나오면서 시장 전반이 움츠러 들었다.

수요와 공급의 법칙에 부동산 시장도 예외일 수 없다. 공급의 증가는 가격 하락을 예고하는 대목이다. 부동산114에 따르면 올해전국의 입주물량은 37만여 가구에 달한다. 작년보다 26.5% 증가한 수치다.

2018년에는 이보다 더 늘어난 42만 가구가 예정돼 있다. 2000년 이후 입주가 가장 많았던 2005년 전국 입주물량이 35만 가구였다는 점을 감안하면 이는 분명 부담스러운 수치다. 10년전보다 딱히 인구나 가구수가 크게 증가하지 않았다는 점에서 더욱 그렇다.
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이는 2008년 금융위기 이후 발생한 대규모 미입주 사태가 재현될 것이란 우려의 요인이 되고 있다. 미입주가 쌓이면 주택가격은 하락하고 이로 인해 미입주가 더 확산되는 침체 사이클이 발생할 수 있다는 것이다.

최근 전국 아파트 매매가격과 전세값이 안정세를 이어가는 것은 그만큼 거래 심리가 악화됐기 때문으로 풀이된다.

앞서 한국감정원은 2월 전국 아파트가격 상승률이 0.01%로 전달(0.02%)보다 오름폭이 둔화됐다고 밝혔다. 전세값 상승폭은 0.03%로 1월과 같은 수준을 유지했다.

반면 입주물량 증가로 인해 시장이 받을 충격이 과대포장됐다는 주장도 만만치 않다. 반론을 제기하는 측은 수치를 세분화해 봐야 한다고 강조한다.
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올해 입주물량은 전년보다 27% 증가하지만 서울만 국한해서보면 2만5705가구에서 2만5839가구로 증가폭이 미미하다. 2010년 이후 지난해까지 서울의 평균 입주물량(2만8306가구) 보다 오히려 낮다.

서울 입주물량은 2018년 다시 크게 증가하지만 서울의 인허가 및 분양승인은 꾸준히 감소하고 재건축ㆍ재개발에 따른 멸실 주택 효과를 감안하면 총 주택 수가 급증한다고 보기 힘들다는 지적도 있다.

이에 비해 인천의 경우 올해 입주 물량은 1만6600가구 정도로, 2010년 이후 평균 연간 입주물량보다 7.5% 증가한 수준이라 장기적인 관점에서 공급과잉이라고 하긴 어렵다. 그러나 바로 직전인 2016년에 비하면 입주물량은 무려 84%나 급증한다. 인천 지역은 입주물량 단기 급증이 시장에 부담요인이 될 수 있다.

같은 맥락에서 최근 다시 증가한 것으로 나타난 미분양 역시 시각에 따라 다르게 해석할 수 있다. 주택가격은 공급 증가 뿐만 아니라 매도 물량, 즉 얼마나 많은 집이 실제 시장에 나왔는가에 따라 큰 영향을 받는다.

2008년 아파트 가격 하락은 미분양 증가로 인한 매도 물량이 늘어나면서 발생했다. 때문에 만약 미분양이 안정적으로 유지되거나 감소한다면 물량 증가에 따른 아파트 가격 하락은 제한적일 수 있다.
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국토교통부에 따르면 지난 1월 전국의 미분양 주택은 5만9313호로 전달(5만6413호)보다 5.1% 증가했다.

2016년 8월 이후 꾸준히 감소하던 미분양이 6개월 만에 증가로 전환된 것이다. 특히 입주물량 증가 부담이 우려되는 인천의 미분양은 한 달해 19.3% 늘었다. 반면 서울의 미분양은 205호로, 한 달 전보다 25.2% 줄었다.

그런가하면 일종의 악성부채로 볼 수 있다는 점에서 단순 미분양보다 의미를 더 둘 수 있는 준공후 미분양은 전국에 9330호로 한 달 새 6.8%가 줄었다. 무엇보다 서울의 준공후 미분양은 석달 연속 감소하며 56호에 불과하다.

서울 지역에서 미분양은 물론 준공후 미분양이 이처럼 꾸준히 감소하는 것은 시장 침체 우려와 별개로 주택수요가 강하다는 것을 의미한다.

반면 주택도시보증공사가 선정ㆍ공고한 미분양관리지역 내 올해 분양 물량은 7만3962가구에 달한다. 미분양관리지역이란 미분양 주택이 늘어나고 미분양 감소는 더딘 지역으로, 입주시기에 미분양이 쌓여 있을 가능성이 높은 지역이다.

구체적으로 수도권에서는 평택에, 지방에서는 충청권에 몰려있다. 이들 지역은 자칫 공급과잉 후유증을 앓을 수 있어 청약할 때 입주시점에 수요 대비 입주물량이 적정한지 따져볼 필요가 있다.

김우영 기자/kwy@heraldcorp.com