‘아파트 공화국’이라는 한국에서도 서울 강남아파트는 ‘불패 신화’를 써온 지역이다. 1963년 서울시로 편입된 뒤 빠르게 성장한 강남지역은 1975~1977년 들어선 압구정 현대아파트로 상징되는 고급 아파트촌으로 자리매김했다. 이후 1980년대 호황기와 서울올림픽 특수가 겹치며 아파트 시장은 만개했다. 하지만 1997년 외환위기를 겪으면서 지역과 위치에 따라 강남 아파트 불패의 역사는 굴곡을 맞는다. ‘강남’이라는 말로 모든 프리미엄이 정당화되던 시기를 벗어나 상권, 교육, 교통, 조망 등 세부 변수에 따라 프리미엄이 등락을 보이기 시작한 것이다.

2000년대 초반 강남 아파트는 도곡동 타워팰리스로 상징되는 대단지 초고층 주상복합아파트가 주도했다. 부동산114에 따르면 2002년 도곡동 아파트 값은 일년 새 42.63%나 뛰었다. 2004년 개포동과 잠실동의 아파트 가격이 떨어질 때도 타워팰리스 3차가 입주한 도곡동은 7.26%가 오르며 뒷심을 자랑했다.

이 시기 강남 아파트 가격을 좌우하는 중요한 변수는 교육(학군) 수요였다. 사교육 시장이 팽창을 거듭하면서 ‘교육특구’이미지를 내세운 대치동 아파트 가격은 2000~2006년 사이 270% 이상 급등했다. 하지만 정부가 사교육비 경감 대책으로 교육방송(EBS) 수능 강의 등에 나서면서 교육은 이전만큼 아파트 가격에 영향을 미치지 못하고 있다.

이후 강남 프리미엄 자리를 꿰찬 건 한강 조망권이다. 2005년 말 청담 한양아파트의 35층 초고층 건축심의가 통과되면서 한강변 아파트들은 초고층 건립 기대감을 안고 가격이 크게 뛰었다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “2000년대 초중반은 사교육이 지배했지만 이후에는 한강변 조망으로 프리미엄이 옮겨갔다”며 “사교육과 한강 조망권 중 어느쪽에 비중을 두느냐에 따라 무게중심이 이동했다”고 말했다.

한강의 가치는 오세훈 서울시장 시절 ‘한강 르네상스’ 계획과 맞물려 다시 한 번 주목 받았다. 압구정동과 반포동은 물론 여의도까지 들썩였다.

하지만 뭐니뭐니 해도 2000년 이후 강남 아파트 가격 흐름을 주도하는 건 재건축 이슈다. 1970년대 초반 건설된 강남권 소형 주공아파트의 재건축이 본격 논의되기 시작하면서 ‘재건축=개발이익’이란 인식이 심어졌다. 특히 1970년대 건설된 주공아파트들은 용적율이 100%가 안돼 재건축은 황금알을 낳는 거위로 불렸다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “2004년 카드 사태로 하락했던 강남 아파트 가격이 회복되는 과정에서 가장 부각된 건 재건축 이슈”라며 “재건축 속도가 빠른지, 재건축 이후 초고층이 가능한지 등에 따라 가격이 크게 영향을 받고 있다”고 설명했다.

2014년 이후 주택시장 활황기에 입주 및 분양이 맞아 떨어진 반포 지역의 가격 움직임이 견고했다. 압구정은 그에 비하면 재건축 이슈 측면에서는 가장 늦었다. 하지만 압구정동 아파트는 최근 다시 한강 조망을 앞세워 가격 상승을 주도하고 있다. 강남권 한강변 아파트들이 전통적인 선호에 따라 한강을 등진 남향구조인데 비해 압구정 아파트들은 북쪽을 바라봐 한강 조망이 가능하다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “압구정은 현재 재건축 진행 속도는 늦지만 반포나 대치동과 달리 한강 조망이 가능한 주거환경이란 장점이 있다”고 말했다.

[헤럴드경제=김우영 기자] kwy@heraldcorp.com