문재인 정부가 부동산 과열을 잡겠다며 내놓은 8ㆍ2부동산 대책 시행 6개월이 지났다. 서울 집값은 여전히 상승 곡선을 그리고 있다.

1일 한국감정원에 따르면 2017년 8월부터 지난달까지 6개월 간 서울 아파트 매매가격은 3.51% 올랐다. 참여정부 때인 8ㆍ31 대책 시행 6개월간 상승률(2.64%)보다 높다.


월 별로 추이는 비슷했다. 대책발표 직후 시장은 조정을 받는 듯 보이지만 시간이 갈수록 상승폭은 커졌다. 특히 올 1월엔 1.34%나 급등했다. 부동산 활황이 시작된 2014년 이후 서울 아파트 값이 한 달 새 1%이상 뛴 것은 이번이 처음이다.

가장 큰 이유는 시장 환경이 많이 달라졌지만 규제는 당시와 별다를 것 없는 ‘재탕’이기 때문이라고 전문가들은 지적한다.

정창무 서울대 교수는 “주택시장이 예전엔 한덩어리로 움직였기 때문에 같은 규제를 전체 시장에 걸면 영향력이 있었다”면서 “하지만 주택보급률이 100%를 넘어가고 소득ㆍ자산 양극화가 진행되면서 기존 정책 수단인 세금 강화나 대출 규제는 고소득계층엔 하나도 먹히지 않는다”고 설명했다.

전세가격이 집값의 70%대로 높아지면서 갭투자가 성행, 대출 규제 영향력이 줄어든 것도 빼놓을 수 없다.

지역으로는 서울 강남권, 주택 상품으로는 재건축이라는 시장 과열의 원인은 공통적이지만 속내를 들여다보면 완전히 다른 것도 중요한 원인이다. 2005년에 비해 재건축 아파트 노후화가 너무 심해져 정부 규제 압박이 거세도 도저히 이대로는 못 살겠다는 주민들이 늘어났다.

실제 서초구의 한 재건축 단지 조합장은 막대한 환수 부담금 예고에도 “집집마다 녹물에 하루에도 몇 번씩 주차시비로 주민들 스트레스가 어마어마하다”며 재건축이 선택이 아닌 필수가 됐다고 토로했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 연한을 30년에서 40년으로 늘리면 약 20만 가구가 영향을 받을 정도로 서울 아파트 노후도가 심하다”며 “그만큼 정비사업 민감도가 높아진 와중에 조합원 지위양도 금지, 전매 금지 등 거래와 관련해 규제를 하려하다보니 통제가 잘 되지 않는다”고 꼬집었다.

전문가들은 시장의 기능을 인정하는 정책 기조의 변환을 주문한다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “정책이 잘못됐다기보다는 수급 불균형, 시장의 과잉 유동성이란 두 문제가 부동산 시장을 교란하고 있다”며 “교육이나 교통 등 각종 인프라를 확충해 강남과 경쟁할 수 있도록하면 자연스럽게 인구 이동이 일어나 수급 불균형을 해소할 수 있을 것”이라고 조언했다.

이명박 정부부터 박근혜 정부까지 줄곧 재건축 규제를 완화해온 탓에 웬만한 규제로는 몰려드는 돈을 막기 힘들다는 지적도 있다. 안전진단 간소화, 소형주택 의무비율 완화, 용적률 상향 조정 등으로 재건축 사업성이 높아진 상황에서 고액 자산가들에게 강남권 재건축은 어떻게든 손에 넣어야할 황금알을 낳는 거위가 됐다는 것이다.

이름을 밝히길 꺼린 한 부동산 전문가는 “재건축의 높은 사업성과 자산가들의 잉여자본이 맞물리면서 재건축 위주의 부동산 시장이 작동하고 있지만 정부는 이를 직접 통제하고 제어할 수 있는 대책이 아닌 부분적인 정책들만 쓰고 있다”고 비판했다.

[헤럴드경제=김우영 기자] kwy@heraldcorp.com