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단기차익 끝…‘갭투자 시대’ 저문다

작성자
헤럴드경제
작성일
2018.03.06
높은 전세 보증금을 지렛대 삼아 단기 차익을 노리던 갭투자의 시대가 서서히 저물고 있다. 하지만 대출규제가 강화되면서 전세를 활용한 차입투자는 더욱 활발해질 전망이다.

6일 한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 중위가격 기준 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 71.6%로, 2년 반 수준으로 되돌아갔다. 해당 통계가 집계된 2012년 50% 초반대였던 것에 비하면 여전히 높은 수준이지만 중요한 건 지난해 정점을 찍은 뒤 줄곧 아래를 향하고 있는 방향성이다.

물론 일부 구는 여전히 80% 수준의 높은 전세가율을 보이고 있다. 성북구(80.9%), 중랑구(80.4%), 금천구(79.0%) 등이다. 이에 비해 그간 높은 시세상승으로 갭투자의 전성시대를 열었던 마포구와 성동구의 전세가율은 하락했다. 줄곧 73% 후반대를 유지하던 마포구 전세가율은 지난해 하반기 72%대로 떨어진 뒤 이마저도 곧 무너지기 직전이다.

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전세가율이 떨어지는 데 집값 오름세도 주춤하다. 지난 1년간 성북구의 아파트 매매가격은 3.75% 올랐으며 중랑구는 2.30% 상승하는데 그쳤다. 모두 서울 평균 상승률(7.47%)에 못 미친다. 자금부담은 더 높아지는데 기대수익은 오히려 낮아지는 셈이다.

다만 마포구 아파트 매매가는 올해 1월 1.17% 오른데 이어 2월에도 1.78% 상승하는 등 여전히 뜨겁다. 자금부담은 높아지고 있지만, 아직은 기대수익이 받쳐주는 모습이다. 지난해 11월 한국은행이 6년 5개월만에 기준금리를 인상하면서 촉발된 시중금리 상승과 정부의 다주택자 규제 강화가 변수다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “전세가격이 제자리여도 집값이 계속 오른다는 믿음과 함께 실제 가격상승이 원만히 동반돼야 갭투자가 가능하다”면서 “정부 정책이나 대출규제, 금리, 그리고 단기 매매가격 급등에 따른 부담감 등을 따져보면 지금 시장 상황은 그렇지 않다”고 말했다.

물론 섣부른 갭투자 종식 선언은 이르다. 단기 시세차익을 위한 투기적 갭투자는 위축될지 몰라도 소득증가가 자산가치 상승 속도를 따라가지 못하는 상황에서 더 늦기 전에 집을 사두려는 수단으로서의 갭투자를 여전히 중요한 수단으로 활용할 수 있다.특히 높아진 대출 문턱은 ‘무이자 사금융’인 전세를 적극 활용도록 하는 부수적 효과를 낳고 있다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “대출이 어려워지면서 전세만큼 자금마련을 명확하게 할 수 있는 방안이 없다”면서 “종전의 소액 갭투자와는 의미가 달라질 수 있지만 전세를 낀 주택투자는 계속될 수밖에 없다”고 말했다.

김우영 기자/kwy@heraldcorp.com