서울 마포구의 한 단지는 같은 동, 비슷한 층에 최대 4000만원 가량 차이가 나는 매물이 나왔다. 싸게 나온 집은 전세가 낀, 이른바 ‘갭투자’물건이다. 일반적으로 갭투자 물건은 일반 매물에 비해 가격이 쌌지만 최근엔 그 폭이 점점 더 벌어지고 있다는게 중개업소의 전언이다. 쉽사리 매수자를 찾기 어려워졌기 때문이다.

28일 한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전세가율은 68.3%까지 떨어졌다. 높은 전세가율을 바탕으로 집값 상승에 베팅을 한 갭투자자들이 몰렸던 마포(69.3%)와 성동(68.7%) 등의 전세가율도 70%선 아래로 떨어졌다. 이는 그만큼 투자시 자기자본이 더 필요하다는 의미이다. 집값 상승세가 거침 없다면 큰 문제가 되지 않을 수 있지만 서울의 아파트 매매가격 상승률은 올해 1월 1.34%에서 4월 0.37%로 급격한 둔화추세다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “전세가율이 많이 올랐다는 건 세입자로부터의 무이자 차입을 통한 자금조달이 원활했다는 것을 의미한다”며 “전세가율이 떨어지면 갭투자자가 못들어가고 그로 인해 시장에서 (투자)수요가 실종된다”고 설명했다.


갭투자 수요의 실종은 차익을 실현하려는 기존 갭투자자들에겐 적지 않은 부담이다. 최근 3~4년간 급격한 아파트 가격 상승 덕에 적지 않은 시세차익을 올렸지만, 팔리지 않는 투자자산이라면 이야기는 달라진다. 중개업소에 내걸은 호가가 무의미해질 수 있기 때문이다. 갭투자 물량과 실수요자들이 찾는 일반 매물은 성격 자체가 다르기 때문에 아무리 가격을 낮춘다해도 실수요자들의 접근은 제한적이다. 거래절벽이라는 말이 나올 정도로 위축된 아파트 매매시장에서 갭투자 매물은 더 뒷전으로 밀리는 셈이다.

다만 서울 강북지역은 입주물량이 많지 않아 전세가격 하락세가 제한적이다.

함영진 직방 데이터랩장은 “전세가율 하락이나 거래량 및 매매가격 상승세 둔화 등으로 갭투자 수요가 줄어 일부 갭투자 매물이 저렴하게 나올 수는 있다”면서도 “서울의 아파트 가격을 끌어내릴 만큼 위축되진 않을 것”이라고 내다봤다.

한편으로는 실수요자들이 장기적인 내집마련을 위해 갭투자를 활용하는 현상도 포착된다. 선호도가 높은 지역의 아파트를 미리 마련하기 위해 전세입자의 전세금을 지렛대로 활용하는 전략이다. 실거주와는 상관 없이 시세차익을 목적으로 한 갭투자와는 다소 결이 다르다.

최근 매매가격과 전세가격이 동반 하락하고 있는 송파구의 한 중개업소 대표는 “거래가 자취를 감췄지만 전세낀 매물은 일부 거래가 되고 있다”고 전했다.

[헤럴드경제=김우영 기자] kwy@heraldcorp.com