비교적 소액으로 큰 시세차익을 남길 수 있어 부동산 활황기 대표적인 투자 수단으로 부상했던 ‘갭투자’가 사실상 종말을 고하고 있다. 매매가는 오르는제, 전세가는 제자리 걸음을 하면서 3.3㎡당 갭투자 비용이 역대 최고치에 근접할 정도로 치솟고 있어서다.

23일 부동산114에 따르면 서울 평균 매매가격과 전세가격 차이는 지난해 3.3㎡당 785만원에서 올해 1122만원으로 40%이상 훌쩍 뛰었다. 전세를 끼고 주택을 매입하기 위한 자기자본 부담이 그만큼 늘었다는 뜻이다. 이 추세면 최고치였던 2009년 1172만원을 조만간 넘을 전망이다.

갭투자에 필요한 비용은 지난 2014년 600만원 초반대로 낮아진 뒤 2015년엔 522만원까지 내려갔다. ‘미친 전세’라는 표현이 나올 정도로 전세가격이 급등했기 때문이다. 1억원만 있으면 서울 강남권을 제외한 웬만한 지역의 아파트 갭투자가 가능했다.


차입투자의 위험성은 가격 상승 기대감에 묻혔다. 그해 서울 아파트 가격은 6.71%(한국감정원 기준) 뛰며 갭투자자들을 만족시켰다.

하지만 올 들어 상황이 급변했다. 전세가격 오름세는 둔화된 반면 매매가격이 단기 급등하면서 갭투자의 전제조건인 소액자본이 무색해졌다. 실제 마포구 공덕동의 A단지는 2015년 전용59㎡기준 매매가격이 5억5000만원~6억원에서 올해 2분기 9억원으로 3억원 넘게 뛰었지만 같은 기간 전세가격은 8000만원~1억원 남짓 오르는데 그쳤다. 여기에 잇따른 정부의 고강도 주택시장 안정방안으로 시장이 위축되면서 갭투자를 가능하게 했던 시세 차익 기대감도 낮아졌다.

마포구의 한 중개업소 대표는 “대출을 꽉 막아놔서 실수요자도 잠잠한데 갭투자하겠다고 나서기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

갭투자족들의 마음은 조급해지고 있다. 특히 자금 여력이 부족한데도 무리하게 갭투자를 한 집주인들은 종부세 증가에 민감할 수밖에 없다.

저리의 전세자금대출로 갭투자 자금을 마련한 이들도 마찬가지다. 정부가 규제를 강화하면서 2주택자 이상에게는 원칙적으로 전세대출을 금지했다. 자신은 전세를 살면서, 갭투자로 1주택자가 된 경우에도 역시 양도세중과세를 피하려면 3년 실거주가 필요하다.

그래도 조금이나마 차익을 실현하려 갭투자 매물을 내놓더려해도 거래가 잘 되지 않는다.

마포구의 또다른 중개업소 대표는 “9ㆍ13대책 이후 전세 낀 집을 팔아달라는 집주인들이 나오고 있지만 집을 보러 오는 사람은 거의 없다”고 전했다.

김우영 기자/kwy@heraldcorp.com