“표준단독주택 공시가격이 크게 오른다는 소식이 전해진 이후로 다주택자들의 세금 관련 상담이 이전에 비해 3배 가량 늘었다. 특히 고정 소득이 없는 은퇴자들의 걱정이 크다.”(안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장)

부동산 공시가격 현실화로 인해 지난해 시세가 급등한 지역에 집을 가진 이들의 보유세 부담이 늘어날 것으로 전망되면서 해법을 찾으려는 다주택자들의 몸부림이 거세지고 있다. 그러나 양도소득세와 보유세 모두 늘어나 버린 상태라 ‘갖느냐, 파느냐’란 질문에 전문가들도 쉽게 대답하기 어려운 상황이다.

집을 갖고 있기를 선택한 다주택자들에게 주어진 선택지는 크게 두가지로 요약된다. 증여나, 임대사업등록을 하는 것이다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “서울 아파트값이 1년에 수억원 오르다보니 보유세 몇십만원 오르는 정도로는 팔아야겠다고 쉽게 결정하지 않는다”며 “최근 아파트값이 많이 떨어졌지만 강북 아파트들은 생각보다 많이 빠지지 않았기 때문에 서울 아파트값은 쉽게 밀리지 않는다고 보는 것 같다”고 말했다.

버티기를 위한 증여는 실제 지난해 많은 다주택자들이 선택한 길이기도 하다. 한국감정원에 따르면 지난해 증여된 주택은 11만1863호다. 2006년 통계 작성 이후 최대치이며, 2017년(8만9312호)과 비교해서도 25%나 늘었다. 가족 간 증여를 통해 명의분산을 할 경우 단독명의인 경우보다 보유주택의 가액이 낮아져 종합부동산세 부담을 낮출 수 있다. 또 배우자에게 증여한 뒤 5년이 지나 매도하면 양도소득세 절세 효과도 있다. 안 부장은 “부동산 공시가격이 확정되는 5월까지는 다주택자들의 증여가 러시를 이룰 것”이라 예상했다.

임대사업등록 역시 유효한 선택지 중 하나다. 특히 정부가 임대사업등록에 따른 혜택 축소를 선언한 지난해 9ㆍ13 부동산 대책 발표가 나기 이전에 취득한 주택의 경우 아직 등록하지 않았다면 상당한 세금 혜택을 누릴 수 있다. 9ㆍ13 대책 이후 취득한 주택이라더라도 공시가격 6억원 이하(수도권 기준), 10년 이상 임대할 경우 양도세 장기보유특별공제가 70% 적용된다. 올해부터는 주택임대소득 2000만원 이하도 과세 대상이 되는데 임대사업자는 기본공제혜택도 있다.

다만 이러한 선택지는 자금 여력이 있는 이들에게 유효한 것일 뿐 한계에 몰린 다주택자들부터는 매물을 내놓기 시작할 가능성도 존재한다. 특히 갭투자를 통해 무리하게 자금을 동원한 이들의 경우 전세가와 매매가가 동반하락하는 현 상황이 부담될 수밖에 없다.

전문가들은 집을 팔아야 하는 상황이 올 경우 양도세 부담이 적고, 장기적으로 가격 상승 기대가 낮은 것부터 처분하는 것이 바람직하다고 조언한다. 이러한 주택은 주로 지방 비조정대상지역에 위치해 있다는 점에서 ‘똘똘한 한 채’ 바람은 올해도 지속될 전망이다.

고준석 동국대 겸임교수는 “대출이 막힌 자영업자의 경우 경기 악화로 자금이 필요해지면 월세 놓던 것을 전세로 돌려서 자금을 충당하려 할 수 있는데, 전세가와 매매가가 함께 떨어지면 깡통주택이 속출할 수 있다”며 “자영업자의 전세자금대출이 가계부채 부실의 뇌관이 될 수 있다”고 우려했다.

[헤럴드경제=김성훈 기자]paq@heraldcorp.com