미분양 아파트 증가세가 심상치 않다. 일부지역에서는 최대치였던 2008년 금융위기 때의 절반에 다다른 곳도 있다. 웬만해서는 잘 팔리는 중소형도 예외가 아니다. 입주물량이 워낙 많아서다. 아직은 낙관론이 우세하지만, 문제가 될 수 있다는 우려 역시 점차 커지고 있다.

KB경영연구소가 최근 발표한 ‘미분양 아파트 현황과 증가 가능성 점검’ 보고서에 따르면 미분양 물량은 3월 말 기준 5만8000호로, 최대 적체시기인 2008년의 35% 수준이다.

특히 2015년부터 공급이 집중된 중소형 비중은 3월 기준 90%를 넘어섰다. 전용면적 60~85㎡는 전체 미분양의 74.9%를 차지했다. 전용면적 85㎡ 초과는 10% 미만이다.

전용면적 20~30평형(66~132㎡)대는 2007년 전체 분양물량에서 차지하는 비중이 59.9% 수준에서 2015년 90.6%로 급증했다. 반면 40평(132㎡) 이상 대형 아파트는 2007년 30% 수준에서 2015년 3.3%까지 하락했다.

강민석 KB경영연구소 부동산연구팀장은 “중소형은 실수요가 꾸준해 초기에 분양계약이 이뤄지지 않더라도 결국엔 해소가 가능한 상황”이라고 풀이했다.


매매가격에 근접한 전셋값도 수요를 지탱하는 요인이다. 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 2007년 54%에서 올 3월 73.4%로 크게 상승했다. 상대적으로 경쟁력이 있는 분양가격과 주거취약계층에 집중된 특별공급 혜택도 수요를 분양시장으로 유도할 것이란 예상이 나온다.

관건은 지역별 양극화와 수도권에 집중된 물량부담이다. 비수도권의 침체와 금리 인상, 시장 규제의 영향도 무시할 수 없다. 분양가격이 더 오르고 집값 하락이 본격화하면 수요의 위축은 불가피할 수 있다.

강 연구원은 “과거 미분양 적체기 때도 입주 물량이 최고치를 기록한 이후 후행해서 미분양이 증가했다”며 “입주와 공급이 증가하고, 기존 주택 매물이 늘면 분양시장의 수요 감소로 나타날 것”이라고 내다봤다.

한편 과거 고점을 기준으로 미분양 비중은 전국 평균 35% 수준으로 분석됐다. 지역별로는 제주ㆍ경남이 50%를 넘어섰고, 경북이 50% 수준에 근접했다. 미분양의 절대적인 수치가 적은 제주도를 제외하면 경남이 물량과 고점 대비 비중이 모두 높은 상황이다. 미분양아파트가 가장 많은 지역은 경남(1만3149호)으로, 이 중 절반이 창원지역에 집중됐다. 3월 말 4만9000호의 미분양이 적체된 비수도권은 2015년 1만3000호를 저점으로 꾸준히 증가세를 보였다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com