서울시 역점사업인 ‘역세권 2030 청년주택’이 베일을 벗었지만 실효성 논란은 가시지 않고 있다. 청년층 주거난 해소에 대한 기여는 적고, 토지주의 개발 이익 몫은 클 것이란 우려에서다. 시는 인구 1000만 사수, 청년층 주거안정을 위해 ‘특혜성’ 꼬리표가 붙더라도 연내 사업을 본궤도에 올릴 계획이다.

시는 일단 토지주의 관심을 끄는데는 성공했다. 오는 25일까지 권역별 사업설명회 이어지는 가운데 지난 19일 열린 도심ㆍ서북권 설명회에는 100명이 넘는 참석자로 북새통을 이뤘다. 실제 토지주로 보이는 장년층 참석자들이 많았다. 시 관계자는 “4월 26일이후 사업 대상지에 부합하는 지 묻는 문의가 165건 있었으며, 이 가운데 80건이 사업이 가능한 지역이었다”고 밝혔다.

이 사업의 얼개는 지하철 노선이 2개 이상 교차하는 ‘더블역세권’에 공공임대주택을 포함해 준공공임대주택을 지으면 용도지역 변경, 용적률 상향, 저리 건설자금 융자 등을 대주는 것이다.

실효성 논란은 고가 임대료와 적은 공급규모에서 비롯된다. 청년주택 내 공공임대는 행복주택처럼 주변시세의 60~80%에 공급된다. 주변 시세가 월세 50만원이면 청년주택 내 공공임대는 10만~20만원 더 저렴하다.

그런데 청년주택 내 공공임대는 전체에서 차지하는 비중이 적다. 제3종 주거에서 일반상업으로 상향 시 전체 주거면적의 최대 25%, 제3종에서 준주거로 상향시 전체의 최대 10%다. 주거면적의 나머지는 준공공임대다. 준공공임대는 뉴스테이와 마찬가지로 주변시세와 관계없이 ‘연 상승률 5% 제한, 8년간 임대’ 의무만 있다.

주변시세를 유지하면 역세권이라 높다. 다만 준공공임대의 초기임대료는 서울시장과 협의토록 돼 있다. 전체 건물의 주거면적은 일반상업으로 상향 시 80~90%, 준주거상향시 제한이 없다. 시행자는 저층을 상가로 조성해 임대수입을 늘릴 수 있으며, 8년 뒤 준공공임대를 분양 전환할 수 있다. 사업대상지가 더블역세권 250ｍ 이내 지역으로 국한되고, 8년뒤 분양 전환한다고 가정하면 공공임대의 공급은 제한적일 수 밖에 없다. 더구나 2030 청년주택은 3년간 한시로 허용한다. 시행하려면 2019년 7월13일까지 사업인가를 받아야 한다.

주차장도 사업 성공의 변수다. 임차인 자격은 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등이며 차량을 소유해선 안 된다. 2030 청년주택이 대중교통을 이용하기 편리한 역세권 환경이어서다. 주차장 설치기준은 50% 완화된다. 전용 30㎡ 이하시 주택법상 세대 당 0.5대의 주차장을 설치해야 하지만 청년주택은 0.25대~0.35대다.

전용 50㎡이하는 0.3~0.4대다. 시행자는 주차장 건설비를 절감할 수 있지만 임차인의 주차 환경이 열악하다. 시는 대신 주차면적의 10%에 대해 ‘나눔카(공유차)’를 제공한다. 나눔카는 차량을 필요할 때만 저렴하게 사용하는 공유차다. 시 관계자는 “차가 없는 거리 조성이 기본 방침이어서 애초에 청년주택 내 주차를 유지하지 않으려 했는데 법상 불가능해서 비율을 낮췄다”고 했다.

시는 또한 임대리츠와의 연계방안도 내놨다. 토지주가 자금조달이 어려우면 토지를 임대리츠에 현물출자하고, 리츠가 청년주택을 건설, 공급한 뒤 임대료수입을 배당하는 방식이다. 토지주로선 저리의 건설자금융자가 가능해 토지매각 리츠에 대해선 선호도가 떨어질 것으로 보인다.

시는 이달 중 2030 청년주택의 면적, 임대료 범위 등 세부운영 기준을 발표할 예정이다. 보완을 요구하는 목소리가 적지 않다.