본격적인 가을 이사철을 앞두고 부동산 시장의 시선은 온통 오는 25일 예정된 금융당국의 가계부채 대책 발표에 쏠려 있다. 만일 추가 규제가 나오면 가을 분양 시장에 찬물을 끼얹게 될 게 자명하기 때문이다.

정부, 특히 금융감독 당국은 지난해부터 아파트 분양이 급증해 집단대출을 중심으로 주택대출이 위험수위에 이르렀다고 보고 있다. 분양권 전매제한 완화, 분양가상한제 폐지, 초과이익환수제 유예 등 부동산 규제가 대거 풀린 뒤다. 국토교통부가 23일 부동산 전문가들을 긴급 소집해 시장 상황에 대한 의견을 들은 이유도 가계부채 증가의 책임론에서 자유롭지 못하기 때문이다.

분양권에 대한 웃돈(프리미엄)이 크게 붙은 지역에선 전매제한 기한 내 분양권 거래와 다운계약서(세금을 줄이기 위해 계약서 상에 금액을 낮게 기재)가 횡행하는 등 청약시장은 혼탁하다. 사진은 수도권 대표 택지지구인 위례신도시의 모습. 이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com

올들어 가계부채 증가를 막기 위한 부동산 규제들이 잇따르고 있지만, 지방을 제외하고 수도권 시장에선 ‘약발’이 먹혀 들지 않고 있다. 2월 여신심사선진화 가이드라인(지방은 5월), 7월 중도금 대출 규제, 분양보증심사 강화를 통한 분양가 억제, 분양권 전매 단속활동 등이 그것이다. 규제가 나올 때마다 시장은 잠시 주춤거릴 뿐 시간이 지나면 다시 날아오르는 패턴이 반복되고 있다. 여기에는 금리 인하로 인한 유동성 확대가 큰 몫을 했다.

부동산 과열은 거래량, 매매가, 주택인허가 추이 등 여러 숫자로 확인된다.

올해 상반기 전국에서 거래된 분양권은 20만6890건으로 사상 최대를 기록했다. 액수로는 약 23조원에 달한다. 통상 비수기인 7월에도 서울 아파트 거래량은 통계를 작성한 2006년 이후 7월 역대 거래량으로 최대치를 기록했다. 지난 6월 서울의 분양권ㆍ입주권 거래 역시 통계 작성 이래 사상 최대치였다.

기존 아파트 매매가격도 크게 올랐다. 부동산114가 국토교통부의 상반기 아파트 실거래가격을 분석한 결과, 서울의 아파트 평균 매매가격은 5년만에 5억원을 넘었다. 재건축 투자가 활발한 강남구와 서초구는 10억원을 넘어 역대 최고치를 경신했다.

시장이 2년째 호황을 보이자 건설사의 밀어내기식 분양은 계속되고 있다. 지난해 아파트 공급물량은 51만6077가구로 사상 최대였다. 올들어 지난 2일까지 23만6171가구가 공급됐고, 남은 하반기 물량은 21만4960가구로 2년 연속 50만가구를 넘을 것으로 관측된다.

올 상반기 주택인허가는 35만5309호로 1991년 이후 25년만에 최대다.

청약시장은 닥터아파트 설문조사에서 응답자 40%가 청약의 이유를 전매 투자 목적이라고 답할 정도로 실수요 보단 투자자 중심으로 흘러가고 있다. 대다수 부동산 전문가들도 현 상황은 어느 정도의 추가 규제가 필요한 시점으로 보고 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “분양권을 짧은 기간 내에 사고 파는 ‘단타’가 심해지는 등 시장이 혼탁해진 게 사실”이라며 “분양가 자체도 높아져, 실수요자가 접근하기 힘들어졌고 안아야할 손실 리스크도 커지고 있다”고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “올해도 벌써 3분의 2가 지났는데 공급이 줄지 않고 있고, 내년 실입주 물량은 최고치다. 공급과잉인 것은 맞다”고 동의했다.

추가 규제에 대한 의견은 엇갈린다.

분양권 전매제한 기간은 2014년 6월에 민간택지 기준으로 수도권은 1년에서 6개월로 단축됐다. 공공택지 내 민간분양은 2년에서 1년으로 단축됐고 지방은 2008년 9월 이후 전매제한이 없다.

전매제한을 강화한다면 기간을 더 늘리거나, 종전 수준으로 되돌릴 수 있다. 극단적으로는 입주 때까지 전매하지 못하도록 묶는 방법이 가능하다. 또는 강남구 등 일부 지역에 대해서만 투기과열지구를 지정, 전매제한을 두는 방안도 있다. 다만 국토부는 그 동안 전매제한 강화가 가계부채를 줄이는 효과는 적고, 주택시장에 미칠 충격파는 커서 실효성이 낮다는 입장이었다.

오는 25일 가계부채 대책에 담길 규제가 어느 정도의 강도냐에 따라 올 가을 주택시장의 향배도 달라질 것으로 예상된다.

추가규제 시 시장 위축과 둔화가 불가피하다는데 전문가들의 의견은 일치한다. 특히 지방과 수도권, 비활성화 지역과 활성화 지역 간 차별화와 양극화는 더욱 심해질 전망이다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “이미 일부 지방에선 재고 시장이든 분양시장이든 상품별로 미분양과 가격하락 등 조정 지표가 나오는 상황”이라고 말했다.

가계부채 대책 발표 직전 일인 24일 개포3단지(디에이치 아너힐즈)의 1순위 청약결과에도 시장의 관심이 집중되고 있다. 이 단지는 정부가 7월에 발표한 중도금 대출 한도(분양가 9억원 이상)에 해당하는 첫 단지로, 전용 84㎡의 분양가가 14억원이 넘는다. 분양가의 10% 계약금을 내야 하며, 중도금 집단대출도 불가능해 고가 분양가를 감당할 수요 여력을 파악해보는 가늠자로서 주목된다.

한지숙ㆍ정찬수 기자/jshan@heraldcorp.com