“정부가 시장 충격을 줄이려 고민을 많이 했지만, 효과는 미지수다. 가계대출의 해결책은 경제소득성장이기 때문에 정책의 안착 여부에 따라 양극화 속도가 빨라질 가능성이 크다.” (심교언 건국대학교 부동산학과 교수)

주택공급 조절 카드를 꺼내 든 국토교통부의 ‘가계부채 관리방안’에 대해 부동산 전문가들은 양극화 가속화 우려를 표했다. 지방 부동산 시장의 침체와 청약시장 착시현상에서 가계대출의 해답으로 내놓은 정책에 대한 물음표는 여전했다.

▶전매제한 강화 빠져…효과는 미지수=공공택지 공급물량을 인허가 전 단계에서 조절하겠다는 정책 자체는 공급자 중심의 접근이라는 목소리가 컸다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “앞서 택지지구를 줄인다는 이야기는 있었지만, 그간 늘어난 민간 분양 물량이 시장 과열 요인이었다”며 “집단담보대출이 가계부채의 근본적인 문제가 아니고, 부실 가능성이 작기 때문에 주택공급을 줄인다는 측면도 가계부채 해소의 해결책이 되기엔 모자라다”고 분석했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 이번 주택 정책을 선제적인 공급과잉 가계대출 억제가 아닌 일종의 시그널이나 경각심을 주려는 목적이라고 해석했다. 그는 “수요조절보다는 공급조절로, 공급과잉 우려와 중도금 대출 규제에 대한 신호탄 정도로 인식하는 것이 바람직하다”며 “분양권 전매제한이나 재당첨 금지 등 강력한 카드가 아니므로 시장 여파는 제한적일 것”이라고 진단했다.

국토부에 따르면 올해 6월 누계 인허가는 전국 35만5000가구로 지난해 같은 기간보다 18.4% 증가했다. 올 하반기에도 공급물량 축소는 요원하다. 함 센터장은 “분양가 책정된 단지가 아닌 인허가 단계에서 예비심사를 통해 조절한다는 것은 내년 이후 과잉공급의 연결고리를 끊겠다는 것”이라며 “2018년까지 예정된 70만 가구의 입주량은 줄지 않을 전망”이라고 덧붙였다. 정책의 가시적인 효과가 나타나기까지 시간이 소요될 수밖에 없다는 의미다.

지방에서 미분양으로 인한 공급과잉 우려가 고개를 드는 가운데 정책의 효과를 당장 확인하기는 힘들다. 함영진 센터장은 “소득심사와 여신심사 가이드라인 등은 시세차익 목적에서 여러 채 분양권을 가진 수요를 단계적으로 거르자는 의도”라며 “수요 위축보다는 공급을 줄이는 과정에서 양극화 현상이 짙어질 것”이라고 내다봤다.

시장 전반과 실수요자에게 도움이 되는 후속대책 필요성도 제기된다. 심교언 교수는 “시장 자체가 심각한 수준이 아니라면 정부가 나서는 것이 오히려 독이 될 수 있다”며 “일본의 잃어버린 20년을 재연하지 않기 위해서는 단기적 시그널보다는 장기적인 계획을 세우려는 노력이 필요하다”고 밝혔다.

▶건설사도 되는 곳만…양극화 우려=국토부의 로드맵은 보증기관(주금공ㆍHUG)이 90% 부분보증을 하고 나머지는 은행이 사업 타당성을 검토해 분담하는 것이다. 리스크에 취약한 사업장에 대해 금융기관 PF 대출 취급 시 심사를 강화하고, 철저한 사업성 심사와 주택 과잉공급 사전 차단을 위해 주택도시보증공사(HUG) ‘분양보증 예비심사’도 도입한다.

이남수 팀장은 “건설사 신용등급에 따라 PF 대출보증 금리도 달라지는 데, 중견건설사들은 힘들어질 게 당연하다”며 “공급량이 당장 감소하는 효과는 있겠지만, 대기업 쏠림현상을 무시할 수는 없을 것”이라고 말했다.

정부 발표대로 택지지구 공급이 줄어들면 재개발ㆍ재건축 등 도시정비 사업 활성화가 기대되지만, 도시정비사업의 경우 브랜드파워에서 밀리는 중소건설사는 진입 장벽이 높다. 대형건설사와 중견건설사 간 양극화는 불가피하다.

한 중소건설사 관계자는 “가뜩이나 정부 수주가 줄어 어려움을 겪고 있는데, 그마저도 줄인다고 하니 더 힘들어질 것”이라며 “수도권, 특히 서울의 도시정비는 대기업 잔치판으로 중견건설사조차 명함을 못 내민다”고 말했다.

하지만 건설사가 사업성이나 분양성이 낮은 지역에선 이미 개발을 자제하는 분위기로 주택경기가 바뀌어서, 건설업계 일각에선 이번 대책의 실효성은 낮다는 견해도 있다.

서홍 대림산업 전무는 “주택시장은 이미 변두리와 중심으로 양극화돼 토지가 대비 분양가가 낮아 사업성을 맞추지 못하는 지역은 묻어두고 있다”며 “중소건설사 보유지도 마찬가지며, 다수의 건전한 기업에 미칠 영향은 크지 않다”고 말했다. 서 전무는 “다만 무분별하게 토지를 사들여 개발한 시행사는 문제될 소지가 있는데, 그런 곳들이 많지는 않다”고 덧붙였다.

중소건설업계가 불만을 쏟아내는 것과 달리 대기업은 한결 느긋한 분위기가 감지된다. 조윤호 동부증권 연구원은 “서울ㆍ수도권 위주로 공급하는 대형건설사의 청약률ㆍ계약률은 앞으로도 양호할 것으로 예상하며, 2018~19년 수익성 하락 리스크는 오히려 감소한 것으로 판단한다”면서 “반면 지방 위주로 분양하는 중견건설사와 주택공급량에 절대적인 영향을 받는 건자재업체에는 불리한 업황이 전개되고 있는 것으로 본다”고 밝혔다.

한지숙ㆍ정찬수 기자/andy@heraldcorp.com