지난해 11월 3일 정부가 부동산 청약 과열과 투기수요 차단을 위한 대책을 쏟아낸 지 6개월이 지나면서 바짝 엎드렸던 서울 강남의 재건축 단지들이 다시 고개를 들고 있다. 오히려 11.3 대책에 앞서 시행예고된 재건축 초과이익환수제가 강남 재건축 시장을 좌우할 최대 변수가 됐다.

2일 부동산114에 따르면 서울 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동구) 재건축 단지 가격은 1월 중순부터 상승세로 돌아선 뒤 줄곧 일반 아파트 가격 상승률을 뛰어넘었다. 입주 때까지 분양권 전매를 제한한 11ㆍ3대책 이후 직격탄을 맞고 11주 연속 뒷걸음질 치던 흐름과는 전혀 다른 모습이다.

강남 재건축 단지 전반에 영향을 미치던 11ㆍ3대책의 충격이 시간이 흐르며 약화되자 2018년 부활 예정인 재건축 초과이익환수제가 단지 별로 영향력을 발휘하고 있다. 환수제를 피한 단지나 피할 것이 유력한 단지는 가격과 거래량이 크게 뛴 반면 환수제 적용이 불가피한 단지는 잠잠하다.

환수제는 재건축으로 벌어들인 이익에 세금을 부과하는 것으로, 조합원 1인당 개발이익이 3000만원이 넘어가면 초과분에 최고 50%를 부담금으로 내야 한다. 올해 안에 관리처분인가를 신청하면 환수제를 피할 수 있다. 억대에 이를 수 있는 환수제를 피하기 위해 재건축 단지들은 그야말로 사활을 걸고 있다.

때문에 강남 재건축 가격은 환수제 적용여부에 따라 롤러코스터다. 대표적인 곳이 서초구 반포주공1단지다. 반포주공1단지는 지난 1월 지상 50층 재건축 계획을 포기하고 서울시 규제에 맞춰 35층으로 정비계획안을 내 심의 문턱을 넘었다. 그러자 20억원대 초반까지 떨어졌던 전용면적 108㎡ 아파트는 25억원을 웃돌며 단숨에 정부 대책 발표 이전 수준을 회복했다. 하지만 이후 환수제 적용 가능성을 놓고 반신반의한 분위기가 이어지면서 가격은 횡보하고 있다. 조합 측은 올해 안에 관리처분계획 인가를 받기 위해 속도전을 벌이고 있다.

인근 중개업소 대표는 “한강을 맞댄 대규모 단지(약 5500가구)란 점에서 투자매력이 크다”며 “환수제를 적용 받지 않을 것이 확실시될 수록 가격은 계속 오를 것”이라고 내다봤다.

강남구 개포주공1단지 역시 오는 6월 관리처분총회 개최를 예고하는 등 재건축 사업이 속도를 보이면서 거래량도 늘고 자연스레 호가도 뛰고 있는 것으로 알려졌다.

반면 물리적으로 연내 관리처분인가 신청이 어려워진 단지들의 집값은 도통 힘을 쓰지 못하고 있다. 반포주공1단지와 마찬가지로 초고층 재건축을 포기한 송파구 잠실주공5단지의 경우 사업이 속도를 내자 이달 초까지만 해도 호가가 상승했다. 하지만 사실상 환수제 적용 가능성이 커지면서 집값에 제공이 걸렸다.

한 중개업소 대표는 “환수제를 피할 수 있는지 묻는 전화만 간혹 걸려올 뿐”이라고 설명했다.

[헤럴드경제=김우영 기자] kwy@heraldcorp.com