인구감소 하는데…공급 늘리면 수요 더 늘어…‘서울아파트 미스터리’

“현재 서울의 수요를 고려하면 약 10만 가구가 더 필요하지만, 지금까지 수요만큼 공급이 이뤄진 적은 없다. 여기에 실수요가 아닌 가수요가 매도호가를 높인 상황이라 집값이 꺾이지 않는 비정상적인 분위기가 계속될 가능성이 크다.” (김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석매니저) 서울의 인구는 꾸준히 줄고 있지만, 공급 부족에 따른 집값 논란은 진행형이다. 신규택지 지정과 교통망 확대로 서울의 수요 분산을 유도하려는 정책도 같은 맥락이다. 고가 아파트의 수요가 많은 반면 다른 지역보다 낮은 아파트 비율이 집값을 자극하는 불씨로 작용하고 있는 셈이다. 2일 통계청에 따르면 서울의 인구는 2017년 기준 974만1871명으로 지속적인 감소세를 보였다. 지난 2004년부터 2010년까지 7년간 소폭 증가했으나 2010년 이후 내리막이다.2000년 이후 증가했던 가구 수는 2011년 이후 증감을 반복했다. 2017년엔 394만8850가구로 전년(391만5023가구)보다 증가했다. 소폭 가구를 ...

2019.01.02 헤럴드경제

서울 집값 올해만 12념 만에 최고 10.44% 상승했지만…

서울 집값이 올해에만 10% 오른 것으로 나타났다. 하지만 내년 전망은 역대 최저치로 떨어졌다. KB국민은행이 27일 발표한 12월 월간주택가격동향 조사 결과에 따르면, 이달 서울 주택매매가격은 지난해 말과 비교해 10.44% 상승했다. 2006년 18.87%를 기록한 이후 기껏해야 5%대에 머물던 상승률이 12년만에 다시 10%대를 기록한 것이다. 집값이 급등한다며 투기과열지구ㆍ투기지역 지정 등 극약처방을 내렸던 지난해의 상승률(3.68%)도 올해와 비교한다면 ‘안정’으로 여겨질 정도다. 서울 주택시장은 다주택자 양도소득세 중과 시행 이전인 1~3월 강남을 중심으로 과열 양상을 띄었다가, 중과가 시행된 4월부터는 강북이 추격 상승세를 보이기는 했지만 강남의 열기가 식으면서 점차 안정으로 접어드는 듯 했다. 그러나 7월 박원순 서울시장의 여의도ㆍ용산 개발 발언으로 다시 과열되더니 9월에는 2.85%나 상승할 정도로 통제 불가능한 지경에 이르렀다. 정부가 대출 규제와 보유세 인상 등을...

2018.12.28 헤럴드경제

주택 구입시 자금절반이 가족도움으로 해결

집을 살 때 가족의 지원을 받는 경우 주택가격의 약 절반 가량을 조달하는 것으로 조사됐다. 특히 이른바 금수저들은 금융권 대신 가족들의 도움을 크게 받는 것으로 나타났다. 26일 KB경영연구소가 내놓은 ‘KB부동산보고서-다주택자의 주택보유 특성 분석’에 따르면 7.7%는 대출 없이 가족의 지원과 자기자본으로 직접 살 집을 마련하는 것으로 나타났다. 이들이 받는 가족의 도움은 집값의 약 42%에 달했다. 가족지원과 함께 대출도 받아 집을 마련하는 경우는 10.7%로, 집값의 30%를 대출로 충당했으며 가족지원 비중은 20%로 줄었다.가족지원 없이 대출과 자기자본만으로 주택구입 비용을 마련하는 비율은 38.9%였다. 이들의 대출금 비중은 집값의 36%에 달했다. 거주주택을 매입할 때 필요한 대출금은 젊은층일수록 많아졌다. 이는 최근 주택 가격 상승으로 젊은 세대가 더 많은 대출을 받아야 하기 때문으로 KB경영연구소는 분석했다.최근 5년 내 거주주택을 구입한 30대 이하 젊은층은 45%를...

2018.12.27 헤럴드경제

3기 신도시 '자족기능' 강조는 했지만...

정부가 지난 19일 주택공급 계획을 발표하면서 교통망 확보 못지 않게 강조한 게 ‘자족기능’이다. 서울 출퇴근을 위한 ‘베드타운’에 그치는게 아니라 그 자체로 활성화된 도시가 되도록 하려는 취지다. 하지만 자족이란 개념자체가 모호한데다 성공한 선례도 드물어 실현여부는 미지수다. 정부는 3기 신도시에 기존보다 2배 이상의 도시지원시설용지를 확보하겠다고 밝혔다. 주택용지의 3분의 2가량을 벤처기업시설, 소프트웨어진흥시설, 도시형공장 등에 할애하겠단 뜻이다. 국토부 관계자는 “일반적으로 도로, 공원 등이 약 절반을 차지한다고 보면 주거와 도시지원시설용지가 각각 약 25%씩 들어설 것”이라고 설명했다. 자족기능을 위해 땅을 넉넉한 비율로 확보하는 건 꼭 필요하지만 그것만으로 충분한 것은 아니다. 전체 사업면적 507만㎡로 신도시급으로 계획된 고양삼송의 경우 7.3%(37만㎡)를 도시지원시설용지로 할당했지만 현재 시점에서 자족기능은 낙제점이다. 반면 자족기능 측면에서 성공한 신도시로 평가 ...

2018.12.22 헤럴드경제

올 입주 45만 가구, 대출 어렵고 집값은 하락하고......

올해는 1990년대 들어 가장 많은 입주물량이 쏟아졌지만 우려했던 대규모 미입주 사태 등은 발생하지 않았다. 하지만 입주물량이 누적된데다 시장 온도도 싸늘해진 만큼 내년에도 입주리스크 발생 가능성은 여전히 높다는 지적이 나오고 있다.10일 부동산114에 따르면 올해 입주를 했거나 예정된 물량은 45만 가구에 달했다. 2000년대 들어 입주물량은 2012년 18만 가구로 최저점을 찍은 뒤 2016년 30만 가구를 넘어서는 등 줄곧 크게 확대됐다. 올해 입주봇물을 이룬 건 부동산 호황기였던 2015년 분양된 52만 가구가 본격적으로 집들이에 들어갔기 때문이다.단기에 입주가 몰리면서 과잉공급 등 탈이 날 것이란 우려가 있었지만 결과적으로 올해 큰 입주리스크는 없었다. 가장 큰 요인은 분양 당시보다 집값이 크게 뛰면서 시세차익이 어마어마했기 때문이다. 올해 전국 아파트 평균 시세는 1262만원으로 2015년 전국 평균 분양가(987만원)보다 27.9% 뛰었다. 서울은 같은 기간 분양가 대비...

2018.12.16 헤럴드경제

1300만세대가 2인 이하 가구, 인기 상승 중인 소형 부동산

2인 이하 가구가 전체 가구의 절반 이상을 차지하면서 소형 오피스텔에 대한 관심이 커지고 있다. 13일 부동산114에 따르면 지난달 기준 전용 20㎡㎡ 이하 오피스텔의 임대수익률은 5.40%로, 면적별 가장 높은 수익률을 기록했다. 전용 20㎡초과~40㎡ 이하가 5.11%로 뒤를 이었다. 오피스텔 임대수익률은 면적이 클수록 낮았다. 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 4.89%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 4.48%에 그쳤다. 전용 85㎡를 초과하는 중대형 면적 오피스텔의 임대수익률은 4.09%였다. 소형 오피스텔의 수익률이 높은 건 그만큼 수요가 많아서다. 행정안전부에 따르면 11월 기준 2인 이하 가구는 1296만 3157가구로, 전체 2200만 6919가구의 58.9%에 달했다. 2인 이하 가구는 2016년 1201만 가구, 2017년 1246만 가구로 빠르게 증가하고 있다. 2인 이하 가구는 주거에 필요한 면적이 크지 않아 오피스텔을 주택의 대안으로 선택한다. 강도 높은 부동산 ...

2018.12.15 헤럴드경제

통계작성이래 처음, 12개월 연속 전셋값 하락

전국의 전셋값이 12개월 연속 하락했다. 하지만 월세에서 전세로 이동하는 수요가 늘어 전셋값의 하락폭을 둔화시킬 것이란 분석이다. 11일 한국건설산업연구원이 한국감정원의 월간 전세 동향을 분석한 결과 11월 전셋값은 0.09% 하락해 전월(-0.05%)보다 하락폭이 커졌다. 지난해 12월부터 12개월 연속 하락세로, 1986년 2월 통계 작성 이래 처음이다. 물론 전셋값 장기 하락은 외환위기였던 1997년 5월부터 1998년 11월과 2000년대 초(2002년 10월~2005년 1월)에도 나타났다. 그래도 12개월 연속 하락은 올해가 처음이다.수도권(-1.30%)은 물론 5대 광역시(1.49%)와 지방(-2.29%)이 동반 하락하며 전국 평균을 끌어내렸다. 시ㆍ도별로는 울산(-8ㆍ27%), 경남(-4.50%), 경기(-2.72%), 경북(-2.71%) 등의 하락폭이 컸다. 지방은 미분양과 경기 침체의 여파로, 수도권은 아파트 외 공급물량의 확대가 원인으로 지목됐다. 전셋값이 하락한 ...

2018.12.12 헤럴드경제

증가하는 아파트 입주물량, 대출도 어렵고 집값도 불안...

올해는 1990년대 들어 가장 많은 입주물량이 쏟아졌지만 우려했던 대규모 미입주 사태 등은 발생하지 않았다. 하지만 입주물량이 누적된데다 시장 온도도 싸늘해진 만큼 내년에도 입주리스크 발생 가능성은 여전히 높다는 지적이 나오고 있다.10일 부동산114에 따르면 올해 입주를 했거나 예정된 물량은 45만 가구에 달했다. 2000년대 들어 입주물량은 2012년 18만 가구로 최저점을 찍은 뒤 2016년 30만 가구를 넘어서는 등 줄곧 크게 확대됐다. 올해 입주봇물을 이룬 건 부동산 호황기였던 2015년 분양된 52만 가구가 본격적으로 집들이에 들어갔기 때문이다. 단기에 입주가 몰리면서 과잉공급 등 탈이 날 것이란 우려가 있었지만 결과적으로 올해 큰 입주리스크는 없었다. 가장 큰 요인은 분양 당시보다 집값이 크게 뛰면서 시세차익이 어마어마했기 때문이다. 올해 전국 아파트 평균 시세는 1262만원으로 2015년 전국 평균 분양가(987만원)보다 27.9% 뛰었다. 서울은 같은 기간 분양가 대...

2018.12.10 헤럴드경제

서울 아파트 평균가격, 강남 10억원, 강북 6억원

서울 아파트 평균가격이 강남 10억원, 강북 6억원에 ‘근접’했다. 최근 집값 상승세가 꺾이면서 ‘꼭지’가 될지, 곧 오를 ‘고지’가 될 지 전망이 엇갈린다. KB국민은행의 월간주택가격동향에 따르면, 지난달 서울 강남 아파트의 평균 매매가격은 9억9576만원으로 전달(9억8540만원)보다 1000만원 가량 올랐다. 강남 아파트 평균 매매가는 지난해 12월 8억원대(8억669만원)로 올라선 뒤 올해 가파르게 상승하더니, 6개월만인 지난 6월 9억원(9억28만원)을 돌파했고, 다시 6개월만에 10억원에 바짝 다가섰다.강북 아파트 평균 매매가도 11월 5억9927만원을 기록, 6억원이 코앞이다. 4억원(2015년10월)에서 5억원(2018년2월)으로 오르는 데는 2년4월이 걸렸지만, 5억원에서 6억원으로 오르는데는 1년이 채 걸리지 않았다. 서울 전체의 아파트 평균 매매가는 10월 8억원을 돌파했고, 지난달에는 8억1343만원으로 조사됐다. 최근 서울의 집값 상승세는 급제동이 걸리고 있다...

2018.12.06 헤럴드경제

집값은 하락하고 있지만, 양극화는 여전

부동산 시장이 정부의 9ㆍ13대책 이후 열기가 꺾였지만 비싼 집은 더 오르고 비교적 싼 집은 정체되는 양극화 현상은 이어지고 있따.4일 한국감정원에 따르면 지난달 전국 주택가격 5분위 배율은 11.2배로 조사 이후 가장 컸다. 5분위 배율은 상위 20%(5분위)의 집값을 하위 20%(1분위) 집값으로 나눈 것으로, 고가의 집이 저렴한 집보다 11.2배 비싸다는 의미다. 이 수치는 지난해 4월 처음으로 10배를 넘어선 뒤 줄곧 상승해왔다. 지난 2분기 고가 주택이 몰린 서울 강남권의 아파트 가격이 양도세 중과 등으로 주춤하자 잠시 제자리에 머무는 듯 보였지만 3분기 이후 다시 오르고 있다. 통계를 응용해 서울 5분위 주택가격과 전국 1분위 주택가격 배율을 계산하면 지난달은 20.7배로, 연초 19.1배보다 커졌다. 이는 부동산 경기가 과열된 기간 동안 집값 상승이 고루 나타나지 않고 지역적으로는 서울, 상품으로는 고가 주택에 더 두드러지게 나타났다는 의미다. 전세를 끼고 투자하는 ‘갭...

2018.12.04 헤럴드경제