“현재 서울의 수요를 고려하면 약 10만 가구가 더 필요하지만, 지금까지 수요만큼 공급이 이뤄진 적은 없다. 여기에 실수요가 아닌 가수요가 매도호가를 높인 상황이라 집값이 꺾이지 않는 비정상적인 분위기가 계속될 가능성이 크다.” (김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석매니저)

서울의 인구는 꾸준히 줄고 있지만, 공급 부족에 따른 집값 논란은 진행형이다. 신규택지 지정과 교통망 확대로 서울의 수요 분산을 유도하려는 정책도 같은 맥락이다.

고가 아파트의 수요가 많은 반면 다른 지역보다 낮은 아파트 비율이 집값을 자극하는 불씨로 작용하고 있는 셈이다.

2일 통계청에 따르면 서울의 인구는 2017년 기준 974만1871명으로 지속적인 감소세를 보였다. 지난 2004년부터 2010년까지 7년간 소폭 증가했으나 2010년 이후 내리막이다.

2000년 이후 증가했던 가구 수는 2011년 이후 증감을 반복했다. 2017년엔 394만8850가구로 전년(391만5023가구)보다 증가했다. 소폭 가구를 구성하는 평균 가구원 수는 2.50명 수준이었다.


인구밀도는 1㎢당 1만6728명으로 인구 감소에 따라 낮아지고 있는 것으로 조사됐다.

주택산업연구원은 2012년부터 2017년까지 연간 9000가구가 부족하다고 분석했다. 6년간 누적 부족분은 5만4000가구에 달한다. 재개발ㆍ재건축 등 주택 정비사업이 잇따라 해제되면서 아파트 품귀 현상이 짙어졌다는 분석과 아파트보다 다세대 주택이 더 많아 인구밀도 대비 공급이 부족한 현상이 계속된다는 지적이 제기된다.

재건축과 재개발이 대표적인 공급 확대책으로 지목되면서, 서울의 인기지역이 전 지역으로 확산됐다. 이상우 유진투자증권 연구원은 “마포에서 시작된 서북지역의 인기가 공덕을 거쳐 은평구로 퍼지며 비인기 지역이 사라지고 있다”며 “당산ㆍ문래 등 인근 재개발 외에도 신길ㆍ고덕 등이 정비사업 인기지역으로 급부상하면서 이들 지역에서 분양하는 신규 주택에 대한 관심이 뜨거워지고 있다”고 말했다.

정부 규제로 청약시장이 실수요 중심으로 개편되고 있지만, 유주택자들의 소유욕은 여전하다. 실제 통계청에 따르면 2013년부터 2016년까지 무주택자가 매입한 주택은 전체의 22.4%(5만2028가구)에 불과했다. 공급에 비해 서울의 자가점유비율이 오르지 않는 이유다.

2019년 예정된 서울의 아파트 준공물량은 4만1000가구다. 2017년(3만5000가구)과 2018(3만5000가구) 대비 증가한 규모다. 분양이 미뤄진 단지 대부분이 재건축ㆍ재개발 사업장이라는 점도 특징이다. 공급 부족과 신규 주택에 집중된 상황을 고려하면 시장의 관심은 커질 수밖에 없다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출ㆍ청약 규제가 강화됐지만, 개발 호재가 여전하고 공급 과잉 우려가 없는 서울에 대한 청약 쏠림은 여전할 것”이라며 “역세권 용적률 상향이나 주상복합의 주거비율 증가 등 업계의 호재도 부동산 시장의 촉매로 작용할 전망”이라고 내다봤다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com