거주자 90%가 세입자 ‘낮은 보증금’
이주땐 경기권 하층민 전락 불가피
지자체 차원 주거약자 대안 못찾아

“개포주공 등 재건축 보증금이 너무 낮아 인근으로 이주할 수 잇는 세입자들은 거의 없다. 비슷한 수준의 보증금과 면적을 찾는 세입자들은 서울 외곽이나 성남으로 눈을 돌릴 수밖에 없다.”(대치동 한샘공인 정봉길 대표)

강남권을 중심으로 광범위하게 진행 중인 재건축 열풍에 갈 곳을 잃은 세입자들이 전세난민으로 전락하고 있다. 낡은 재건축 단지의 특성상 보증금이 낮고, 월세 전환에 따른 집값 부담이 커진 탓이다. 일부 노년 영세민들은 도심에서 벗어나 경기권 하층민으로 전락하는 사례도 많다. 

지난 15일 찾은 서울 강남구 개포동 인근의 공인 관계자들은 재건축ㆍ재개발이 세입자와 소유주의 희비를 갈랐다고 입을 모았다. 집주인이 집값 상승 기대감에 계산기를 두드리는 사이 세입자들은 적은 목돈으로 울며 겨자먹기로 새로운 터를 찾아야 했기 때문이다.

도곡2동의 H공인 관계자는 “개포주공 등 재건축에 속도가 붙으면서 1억원 미만이었던 저층이 하루아침에 1000만원은 우습게 올랐다”며 “관리처분인가가 난 단지의 세입자들은 대부분 이주를 마쳤지만 자금 부담이 컸을 것”이라고 말했다.

실제 대치동, 포이동 등 인근 다세대ㆍ연립 밀집지역은 한적했다. 지난해 말부터 얼어붙은 시장은 여전했다. 전세 물건은 자취를 감췄고, 거래가 가능한 월세조차 희귀했다. 과밀이 우려됐던 재건축 인근 학교도 조용했다. 강남권 재건축 이주 수요로 인한 분위기 변화가 없다는 얘기다.

개포4동 W공인 관계자는 “강남은 강남”이라고 잘라 말했다. 그는 “전세를 구하기도 힘들지만, 개포주공 세입자들이 인근 월세를 감당하기도 벅찼을 것”이라며 “양재천을 따라 동서 외곽, 또는 성남이나 하남으로 이탈한 것으로 보인다”고 설명했다.

일부는 강남권 재건축 사업을 ‘제로섬 게임’이라고 표현했다. 이익을 보는 자가 있다면 희생을 하는 누군가가 반드시 존재한다는 것이다. 그러나 ‘을’일 수밖에 없는 세입자의 불안감은 상상 이상이다. 직장부터 결혼, 자녀 교육까지 미래계획을 다시 세워야 하기 때문이다. 전세금에 상응하는 이주비는 눈앞의 걱정을 조금 덜어줄 뿐이다.

개포주공4단지에 거주하는 김모(32)씨는 “작년까지 재건축에 무심했지만, 이주가 눈앞 현실이 되자 직장 출퇴근부터 결혼까지 하루하루 고민이 크다”며 “목돈 마련이 어려워 서울 외곽에서 노후주택을 리모델링하거나 용인으로 이주할 계획”이라고 말했다.

업계와 서울시가 추산한 재건축 이주 규모는 강남4구에서만 1만3000 가구에 달한다. 개포주공 등 건축연한이 오래된 집에서 소유자가 거주하는 비율이 10%대임을 감안하면 1만 가구 이상이 새로운 터를 마련해야 한다는 계산이 나온다.

문제는 세입자를 위한 지자체 차원의 묘안이 없다는 점이다. 주택수급 상황과 하반기 대규모 이주 계획에 따른 시기조정 심의를 조정하는 것이 최선이다.

강남구 관계자는 “인접한 다른 정비구역과 해당 정비구역 기존주택수 합계를 2000가구로 늘리고, 시기조정 심의를 통해 관리처분인가 시점을 12개월로 조정했다”며 “시기를 조정하더라도 단지별 이주시기가 맞물려 효과가 미미할 가능성은 있다”고 말했다. 인위적인 시기 조정으로 조합과 조합원간 금전적 손실이 발생할 수 있다는 의미다.

대안 마련도 쉽지 않다. 고분양가 논란과 재건축에 관한 규제보다 주거약자를 위한 차선책을 강구해야 한다는 의견이 잇따른다. 강태욱 우리은행 부동산자문위원은 “이익과 손해가 공존하는 자산시장의 흐름상 특단의 조치는 되레 시장에 악영향을 줄 수 있다”며 “서민주거 안정에 무게중심을 맞춘 대책을 강구해야 할 것”이라고 조언했다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com