작년부터 오피스텔 초과공급 한 때 ‘마이너스피’
구도심서 이주 수요 발생…현재 공실은 적은 편
월임대료 60~70만원서 40~50만원 떨어진 상태
수익률 5월 현재 4.94%…서울 평균 5.3% 못미쳐
원룸 치우친 구조 한계…다양한 수요 흡수 부족
대우조선해양 매각 영향 無…개발 제한 희소성도

[헤럴드경제=정찬수 기자] 마른 장마로 먹구름이 낀 30일, 서울 강서구 마곡동은 공사가 한창이었다. 마곡역교차로를 지나 발산역으로 이어지는 대로변 곳곳에는 다양한 수익형 부동산 홍보관이 눈에 띄었다. 발산역 앞에서는 오피스텔 분양 안내원들이 홍보물을 나눠주고 있었다. ‘고수익 보장’이라는 문구가 의심을 품게 했다.

마곡지구 오피스텔 공급과잉 논란은 하루이틀 문제가 아니다. 작년부터 공급이 쏟아지면서 한 때 ‘마이너스피’에 거래될 정도로 부침이 있었다. 현재는 안정을 찾은 상태다. 

공실도 대부분 해소됐다. 앞으로가 문제다. 등촌동 인근 J공인 관계자는 “구도심의 노후 빌라나 오피스텔 거주자들이 수요로 나서 공실은 심각하지 않고 매물도 빠르게 소진되는 편”이라며 “입주를 마친 오피스텔보다 향후 들어설 오피스텔들이 고전할 것 같다”고 말했다.

공급과잉 이슈는 하반기 다시 수면 위로 떠오를 공산이 크다. 부동산114에 따르면 마곡동의 하반기 오피스텔 입주물량은 5244실로 조사됐다. 수도권(1만5950실)의 1/3 규모로, 같은 기간 지방 입주물량 7385실의 71%에 달한다.

그간 공급은 많았다. 소외됐던 지역 특성상 건설사의 출사표가 쏟아졌다. 급기야 서울시가 제동을 걸었다. 추가 용지매각을 보류하면서 계약 진행 중인 오피스텔 외 공급은 사실상 중단된 상태다. 지난해 강서구 전체 오피스텔 입주물량(3107실)에 버금가는 3066실이 들어섰다. 내년에는 2602실이 집들이를 할 예정이다.

인근 M공인 관계자는 “마곡지구에 관심이 모이면서 분양과 입주가 쇄도했지만, 이전까지는 아파트 미분양이 있을 정도로 소외됐던 지역”이라며 “1만 실에 달하는 새 오피스텔 규모를 감안하면 수요가 이를 뒷받침 해줄지 의문”이라고 말했다.

임대수익률은 하락세다. 부동산114가 집계한 마곡동 임대수익률은 지난해 4.86%에서 올해 4.94%로 소폭 올랐지만, 서울시 평균(5.3%ㆍKB국민은행 부동산)은 물론 강서구(5.73%)에 한참 못 미친다.

마곡지구의 한 오피스텔 홍보관을 찾은 김모(48ㆍ여)씨는 “오피스텔은 물론 도시형생활주택도 과잉은 과잉”이라며 “지금보다 임대수익률이 낮아질 것 같아 고민 중”이라고 말했다. 그는 “단기간에 분양이 완료된 오피스텔이 많다는 이야기가 여전히 들리는 것을 보면 시장이 과열되긴 한 모양”이라고 덧붙였다.

오피스텔 매매가격은 제자리다. 임대료는 되레 낮아졌다. 올해 6월 입주한 마곡역센트럴푸르지오시티 전용 23.87㎡ 매매가격은 1억5000만원~1억6000만원을 호가한다. 분양가가 3.3㎡당 평균 960만원대였다는 점을 감안하면 웃돈이 형성되지 않은 셈이다. 월세는 보증금 1000만원에 월임대료 50~60만원 수준이다.

마곡나루역 인근에서 이달 입주를 시작한 마곡일성트루엘플래닛은 조금 더 낮은 가격대를 형성했다. 전용 21.43㎡이 1억2200만원~13800만원대, 보증금 1000만원에 월임대료 50만원 선이다. 인근 L공인 관계자는 “작년보다 오피스텔 임대료가 10만원~20만원 가량 낮아졌다고 보면 된다”며 “집주인들도 공실을 피하려 수익률 하락을 감수하는 분위기”라고 말했다.

일각에서는 일대 개발 지연과 오피스텔 타입에 따른 한계를 지적한다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “신도시나 택지지구 특성상 기반시설 조성이 늦어지는 사례가 많아 오피스텔 수익률 회복에도 시간이 걸릴 전망”이라고 밝혔다. 안 연구원은 또 “투룸ㆍ쓰리룸 등 다양한 구조로 공급되는 최근 오피스텔 추세와 달리 마곡지구에는 원룸형이 집중돼 다양한 수요를 유입하기 어려운 측면이 있다”면서 “가까운 곳에 대학교가 없다는 점도 아쉬운 대목”이라고 진단했다.

한편 2차 매각을 추진중인 대우조선해양의 영향은 미미하다는 것이 현지 공인 관계자들의 공통된 반응이다. 되레 넓은 면적이 조만간 누구 품에 안길지 기대감이 크다는 설명이 이어졌다. 오피스텔 용지 공급이 폐지되면서 입주예정 오피스텔의 희소가치가 높아질 것이라는 긍정적 전망도 제기된다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “마곡지구는 개발면적만 365만5000여㎡에 달하는 서울의 마지막 택지개발지구로 위례신도시와 함께 4~5년 전부터 핫한 지역으로 손꼽혔다”며 “입주가 예정대로 진행되면 향후 유동인구 40만명의 신도시로 거듭나 오피스텔ㆍ상가 등 미래가치도 뛰어오를 것”이라고 전망했다.

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