하반기 부동산 시장에 빨간불이 켜졌다. 서울에서 제주도까지 다양한 이유로 경보음이 울린다. 수요심리가 빠르게 냉각되면서 지방에선 미분양 주택이 늘어나는 추세이고, 한 때 전셋집이 부족해 난리를 겪었던 서울에서는 집주인이 세입자를 기다리는 ‘역전세난’이 나타나고 있다.

▶충청ㆍ경기…고개드는 미분양 = 지방에선 미분양이 퍼지고 있다. 지방발(發) ‘공급과잉’ 우려의 진원지로 꼽히는 경북은 물론 경기도 일부지역과 충청권에서도 소리없이 미분양 물량이 늘어나고 있다.

서울과 지방의 부동산 시장에 경보음이 울린다. 서울에선 주변 택지지구에서 신규 아파트가 입주를 시작하며 전세 수요가 떨어졌다. 강남권 자치구는 이미 전셋값이 하락국면에 접어들었다. 동시에 충청권과 경북, 경기도 일부 지역에선 미분양 주택도 늘어나고 있다. 사진은 서울의 ‘역전세난’의 원인으로 지목된 하남 미사강변신도시 아파트 전경.

26일 국토교통부에 따르면 지난 6월말 기준 전국의 미분양 주택은 5만9999가구로 2달 연속 증가했다. 경기도 평택과 남양주는 전달보다 각각 1700가구, 1390가구 늘어났다. 청주에서는 작년 12월 232가구에 그쳤던 미분양분이 지난달 1926가구까지 늘어났고 천안도 지난달 2286가구가 미분양으로 남아있었다. 제주도(249가구)는 미분양 주택이 전달보다 2배 늘어난 것으로 집계됐다.

특히 충청권은 미분양이 절정에 달했던 작년 연말부터 올초 수준에 근접한 상태다. 이를 두고 공급 확대에 따른 일시적 현상으로 풀이하기도 한다. 충청권에선 신도시와 산업단지가 조성되면서 최근 2년새 새 아파트 공급이 크게 늘었다.

부동산114에 따르면 충청도를 통틀어 작년부터 올 상반기까지 7만3000여가구(충남 3만3333가구ㆍ충북 2만5000여가구)가 쏟아졌다. 각 도별 공급량의 절반 이상은 천안ㆍ아산(충남)과 청주ㆍ충주(충북)에 집중됐다.

주택공급 과잉 우려와 중도금 대출 규제가 투자심리를 위축시켜 수요층이 줄어들고 있다는 분석에 힘이 실린다. 특히 ‘될만한 곳’에만 돈이 몰리는 지역별 양극화가 심해지면 상대적으로 수요층이 빈약한 지방에서는 미분양이 더 늘 수 있다는 어두운 전망도 나온다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “일부 공급이 과한 곳들은 리스크를 내포하고 있는 게 사실”이라며 “부산과 대구 등 주요시장을 비롯해 전국 각지에서 초기계약률 등 지표가 떨어지고 있다. 지방 분양시장은 조정 국면에 들어섰다고 봐도 무방하다”고 분석했다.

▶서울, ‘역전세’ 확산될까 = 서울과 수도권에선 전세시장이 심상치 않다. 꺾일 것 같지 않던 서울의 전셋값이 하락하고 있다. 송파구와 강동구가 주도하고 있다. 부동산 시장이 비수기인 데다 위례신도시, 김포 한강신도시, 구리 갈매지구 등지에서 새 아파트 입주가 시작되면서 전세수요가 분산된 탓이다.

한국감정원이 최근 내놓은 아파트 가격 동향자료를 보면, 강남권을 중심으로 전셋값이 마이너스 변동률을 기록했다. 서초구(-0.15%), 송파구(-0.06%), 강동구(-0.06%)의 평균 전셋값은 떨어지고 강남구(0.00%)는 제자리걸음했다. 이들 지역은 입주 물량이 늘어난 위례신도시와미사강변도시의 영향을 곧바로 받았다는 분석이다.

잠실동 L공인 관계자는 “전용면적 84㎡짜리 전세금은 연초와 놓고 보면 3000만~4000만원 가량 빠졌다. 애초에 월세 조금 껴서 반전세로 나왔던 물건을 온전세로 돌려준다고 해도 세입자 맞추기가 어렵다”고 했다.

서울 노원구에서도 집주인들이 세입자를 찾는 상황이다. 이곳은 통계상으론 전셋값이 하락세로 기록되진 않았지만, 연초 대비 2000~3000만원 낮은 전세매물이 부동산 중개사무소에 나온다.

상황이 이렇자 ‘깡통전세’가 집주인과 세입자를 괴롭히는 상황을 염려하는 목소리도 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “당장 역전세 현상이 전국적으로 벌어지고 있는 건 아니지만 내년부터 쏟아질 새 아파트가 많기 때문에 일종의 경고음으로 해석하는 게 맞다”며 “집주인들은 미리 전세 보증금 등을 확보해야 한다. 시장에 갑작스럽게 혼란이 올 수 있기에 미리 대비해야 하는 시점”이라고 강조했다.

[헤럴드경제=박준규 기자]nyang@heraldcorp.com