“내년부터 수익형 부동산에 실거래가 신고가 적용되면서 실수요가 아닌 투자자금의 유입에 일부 경계심이 작용할 것으로 보인다. 대형점포는 뭉칫돈의 눈치보기로 분양에 어려움을 겪게 될 가능성도 있다.” (권강수 한국창업부동산정보원 이사)

11ㆍ3 부동산 대책의 반사이익으로 유동자금이 수익형 부동산에 쏠리고 있다. 상가는 신규 택지지구 공급 중단으로 상업용지 공급이 뜸하고 상업용지 비중이 줄어 희소가치가 높다. 오피스텔은 전매제한과 청약통장에 구애받지 않지만, 임대수익률 하락에 따른 주의가 필요하다.

▶저금리에 반사이익…상가 ‘기대’= 14일 부동산114에 따르면 올해 분양한 상가는 전국 137개로 집계됐다. 마곡ㆍ위례ㆍ동탄2신도시 등에 공급이 많았던 지난해(219개)보다 37% 감소한 규모로, 2005년 이후 가장 적은 물량이다. 신규 택지지구 감소와 내수 경제 침체 탓이다. 권역별로는 전체의 61%가 수도권에 공급됐다.

대규모 상가의 판은 커졌다. 점포 100개 이상의 대규모 상가는 올해 20개가 공급되며 전체의 15%를 차지했다. 지난해(12%)보다 소폭 증가한 수치다. 특히 스트리트ㆍ테라스 등 대규모 테마형 상가의 약진이 두드러졌다.

올해 상가의 평균 분양가는 2217만원(이하 3.3㎡당)으로 지난해보다 12% 하락했다. 분양가가 높은 서울과 주요 택지지구 공급 비중이 적었기 때문이다. 수도권이 2252만원으로 전년 대비 17% 하락했다. 서울의 평균 분양가는 2301만원으로 지난해 2391만원보다 30% 낮아졌다.

부동산114는 내년엔 상가 내 분양 비중이 증가할 것으로 내다봤다. 아파트 입주 물량이 증가해서다.

김민영 부동산114 선임연구원은 “상가의 규모가 커지면서 배후세대 이상의 소비력이 필요해 업종 경쟁력을 확보해야 외부 수요를 유인할 수 있을 것”이라며 “MD 구성과 집객 효과를 높이는 앵커스토어, 콘셉트 등이 중요하다”고 분석했다.

권강수 이사는 “상가는 실투자금이 3억 이상으로 높아 역세권과 상업ㆍ업무시설 비율이 5% 이하인 곳을 선택해야 한다”며 “자금관리가 신탁사를 통해 이뤄지는지 확인하고, 전문가의 도움을 받기 어렵다면 선임대 상가를 고르는 것이 안전하다”고 했다.

▶임대수익률 하락…오피스텔 ‘주의’=오피스텔 매매가격의 상승은 진행형이다. 전매제한과 청약통장에 구애를 받지 않아 투자자들의 시선이 쏠린다. 저금리 기조가 유지되면 시중 유동자금은 더 몰릴 가능성도 크다.

부동산114가 집계한 올해 오피스텔 매매가격 변동률은 1.05%였다. 수도권에선 오르고 지방에선 내리는 ‘탈동조화’가 두드러졌다. 수도권에서는 경기(1.27%), 서울(1.07%), 인천(0.62%) 순으로 상승했다. 경기에서는 장항지구 개발 호재에 고양시(3.37%)가 많이 올랐다. 부산(0.99%)도 분양시장과 함께 오피스텔의 투자 열기가 뜨거웠다.

반면 충북(-0.99%), 대전(-0.60%), 대구(-0.05%)의 오피스텔 매매가격은 하락했다. 아파트와 도시형 생활주택 등으로 수요가 분산됐고, 분양시장 침체의 영향도 컸다.

올해 공급된 물량은 6만4357실로 지난해(6만5997실) 수준이었다. 청약경쟁도 뜨거웠다. 오피스텔의 중도금 보증 건수를 포함한 가계부채 대책의 여파는 크지 않았다. 입주 물량의 증가는 수익률 하락의 원인이다. 올해 입주 물량(4만1789실)의 68%(2만8707실)가 수도권에 집중됐다. 서울에서는 강서구 마곡동(6974실), 송파구 문정동(3247실)의 입주가 많았다.


내년에는 4만5641실이 집들이를 시작한다. 경기에서는 화성시(2423실), 성남시(1880실), 광명시(1551실) 순으로 많다. 지방에서는 천안(1539실), 창원(1952실), 울산(1085실)이 예정돼 있다.

올해 임대수익률은 전국 5.50%다. 2007년 이후 꾸준히 하락세다. 저금리는 오피스텔을 지탱하는 축이다. 하지만 금리 인상 가능성은 부정적인 전망에 힘을 싣는다. 낮아진 임대수익률에 적응하고 국내외 경제 상황을 살필 필요가 있다.

권강수 이사는 “일부 공급과잉 지역의 오피스텔이 불안한 한해였지만, 역세권 내 주거형 투룸 아파텔 등이 주택의 한 분야로 인정받으며 인기를 끌었다”며 “입지와 수요를 고려한 다양한 투자 포트폴리오로 하락하는 임대수익률에 대비해야 할 것”이라고 조언했다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com