서울 성북구 길음뉴타운에 전세로 살고 있는 이모 씨(36ㆍ회사원)는 지난 2일 정부의 부동산 대책에 고민이 깊어졌다. 오는 10월 전세계약이 만료되는 그는 지난 2년간 치솟은 집값을 보며 이참에 대출을 받아 아파트를 마련할 생각이었다. 하지만 8ㆍ2부동산 대책으로 가격 하락 조짐이 보이자 한번 더 전세로 살면서 자금을 모으는 게 현명할 수 있다는 판단이 들었다. 문제는 집값 하락이 단기에 그치고 다시 오를 수 있다는 것. 4년 전 집을 사지 않은 걸 땅을 치고 후회하는 이 씨는 공인중개사를 돌며 조언을 구했지만 어느 누구로부터도 똑부러진 답을 얻지 못했다.

투기수요를 정조준한 8ㆍ2부동산 대책에서 전세시장은 한발 비켜나 있지만 오히려 그 때문에 더욱 파급력을 예측하기 어려운 상황이다. 당장 가을 이사철을 앞둔 전세입자는 8~9월이 결정의 시간이란 점에서 느긋하게 흐름을 지켜볼 처지가 아니다.

▶입주물량 많아 수급안정적=전문가들은 전세시장은 안정을 이어갈 것으로 예상했다. 전세시장은 매매와 달리 실수요자들의 수요와 공급에 따라 이뤄진다. 공급 측면에서 가장 중요한 건 입주물량이다. 국토교통부에 따르면 수도권 입주 물량은 올해 29만 가구, 2018년 31만 가구에 달한다. 10년 평균(19만5000가구)를 크게 웃도는 수치다. 서울 역시 올해와 내년 약 15만 가구가 입주를 기다리고 있다. 최근 10년 연평균 입주물량이 6만2000가구라는 걸 떠올리면 적지 않다.

김포 한강신도시와 동탄2신도시 등 입주가 몰린 수도권 지역에서는 이미 전세가격 하락이 나타나고 있다. 교통망 개선 등으로 서울 접근성이 개선되고 있는 수도권의 전세가격 안정은 서울 전세시장에도 적지 않은 영향력을 미칠 것으로 보인다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격)은 72.0%으로, 지난해 6월 75.1%를 기록한 이후 줄곧 낮아지고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 사업 등으로 이주 수요가 발생한 지역에 국지적으로 전세가격이 급등할 순 있지만 입주물량에 따른 입주현실화를 고려하면 전세가격이 크게 상승하기는 한계가 있다”고 설명했다.

다만 전세시장 안정을 넘어 역전세난을 우려하는 건 지나치다고 함 센터장은 지적했다. 그는 “역전세가 발생하려면 굉장히 많은 물량과 금융위기 같은 외부의 변수가 한꺼번에 맞아 떨어져야 한다”면서 가능성을 낮게 봤다.


▶매수포기자 전세수요 자극할 수=반면 수요 측면에서 전세가격을 예상하는 건 쉽지 않다. ‘갭투자의 메카’로 불리던 성북구 길음뉴타운이나 학군 수요를 바탕으로 전세 수요가 탄탄했던 서울 잠실과 목동 등에서는 전세 구하기가 예전같지 않다는 말이 해당 지역 공인중개사를 통해 심심찮게 들려오고 있다. 지난 2~3년간 집값이 급등하자 전세에서 매수로 갈아탄 경우가 늘었고 대입 전형 변화로 학군 수요도 줄었기 때문이다. 갭투자로 전세공급은 증가한 반면 수요는 감소한 것이다. 이 모두가 집값 급등이 바탕이 됐다.

부동산이 안정 혹은 조정을 받으면 전세가격은 오를 것으로 예측하는 건 이 때문이다. 전세시장에서 주택시장으로 진입하려던 사람들이 가격 하락을 기대하고 전세에 머물 경우 전세 수요가 증가, 가격이 오를 수 있다는 분석이다. 관건은 그 규모가 입주물량 증가를 상쇄할 정도로 강할지다. 입주물량 증가는 직접적인 영향을 미치는데 비해 전세수요 증가 가능성은 8ㆍ2부동산대책으로 인한 2차적, 간접적 추정이란 점에서 공급 우위가 조심스레 전망된다.

김재언 미래에셋대우 수석부동산컨설턴드는 “전세 선호도는 당분간 늘어나 전세에 머무는 수요가 증가, 가격상승압력은 높아질 수 있다”면서도 “실질적으로 입주물량 영향이 좀더 크기 때문에 전세가격이 급격히 올라가지는 않을 것”이라고 내다봤다.

주거안정에 방점을 찍은 현 정부의 정책 기조상 전세가격 급등이 발생할 경우 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 전세시장 안정을 위한 추가 조치가 발빠르게 이뤄질 것이란 기대도 있다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “이번 8ㆍ2부동산대책에서 빠진 전세계약청구권, 전월세상한제도 결국 시기의 문제”라고 전망했다.

[헤럴드경제=김우영 기자] kwy@heraldcorp.com