2018년 주택시장을 위협할 ‘입주폭탄’이 시한장치가 가동되기 시작했다. 전국적으로 44만 가구의 입주물량이 대기하고 있는 상황에서 정부가 총부채상환비율(DTI) 강화 등 강력한 대출규제를 시행하면서다. ‘하우스푸어’가 대규모로 발생할 가능성도 배제할 수 없다는 지적이다.

28일 부동산114에 따르면 내년 예정된 전국의 입주물량 44만 가구는 2006년부터 10년간 공급된 연평균 입주물량보다 64%나 많은 수치다. 박근혜 정부에서 최경환 경제부총리 주도로 이뤄진 이른바 ‘초이노믹스’를 믿고 ‘지어 놓으면 팔린다’는 계산에 따라 2015년부터 건설사들이 앞다퉈 아파트 분양에 나선 결과다.

일반적으로 아파트 분양 계약자는 총 금액의 10%를 계약금으로 내고 나머지 60%는 중도금, 30%는 잔금으로 치른다. 아파트가 준공되면 중도금 대출은 해지되고 동시에 잔금 납입이 이뤄진다. 전국 평균 분양가인 2억3000만원으로 단순계산하면 약 80조원에 이르는 자금이 내년 한 해 동안 주택시장에서 원활이 공급돼야 한다.


유동성이 풍부하다면 별 문제가 아니다. 하지만 한국은행의 기준금리 인상은 코앞이고 정부 규제로 대출 문턱은 높아졌다. 투자수요 감소 등으로 거래까지 위축되면 잔금 미납 우려는 현실이 될 수 있다. 2010년 당시 미입주로 촉발된 집단대출연체율 급등, 그리고 결과적으로 하우스푸어 확산이란 최악의 상황이 재현될 수 있다고 경고하고 있다.

물론 시장의 분위기는 최악을 가정하고 있지 않다. 2008년 글로벌 금융위기처럼 주택시장 외부의 강력한 변수가 출현할 가능성을 낮게 보기 때문이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “시세차익을 노린 분양권 전매 투자자나 여러 가구를 매입한 투자자 입장에선 시장이 냉각될 때 집을 팔 수도, 전세를 내놓기도 어려워지게 된다”며 “입주물량이 많은 지역에선 전세 매물이 많아지면서 전세가격이 떨어지고 이로 인해 역전세가 나타나는 등 연쇄적인 충격이 발생할 수 있다”고 설명했다.

건설사들도 잔뜩 긴장하고 있다. 이미 주택보증공사의 중도금 대출 보증 비율은 80%로 종전보다 10%포인트 낮아졌다. 미입주 발생시 계약자를 대신해 중도금 대출을 대위변제해야 하는 건설사 입장에선 그만큼 위험을 더 떠안은 셈이다.

주택경기 호황기 동안 분양이 원활하게 잘 이뤄졌기 때문에 전국적인 미입주 사태가 발생할 가능성은 낮게 보고 있지만, 입주가 몰린 일부 지방 사업장을 중심으로 국지적 미입주 사태가 발생할 가능성은 열어 놓고 있다. 때문에 마케팅 담당 부서를 중심으로 분양권 매매나 전월세 거래를 원활하게 도와주는 등의 입주지원책을 마련하는 곳이 늘어나고 있다.

김우영 기자/kwy@heraldcorp.com