LH토지주택연구원이 28일 발표한 ‘2018 부동산 시장 동향 및 전망 연구’ 보고서는 이런 분위기가 막연한 예측이 아니란 걸 보여준다. 보고서는 가계부채대책, 금리 인상, 양도소득세 강화 등 규제책이 본격화하고, 재건축초과이익환수제, 재건축 안전진단 강화 등이 본격적으로 시행되면 시장 충격이 클 것으로 예상했다.
연구원은 서울을 제외한 대부분 지역의 침체가 불가피할 것으로 내다봤다. 과거 수도권대 비수도권의 구도가 서울대 비서울로 나뉘는 양상이 될 것으로 판단했다.
보고서는 “수도권에는 입주물량이 몰리는 곳이 많고, 미분양 물량도 늘어 침체가 우려된다”고 진단했다.
지방에선 경상권과 충청권이 지역경제 침체 영향과 입주물량이 몰리면서 주택시장은 본격적인 하락세가 전망됐다.
서울 아파트값도 낙관할 수 있는 상황은 아니다. 부동산114에 따르면 23일 기준 서울 재건축 아파트의 매매 변동률은 0.15%로 1월 12일(1.17%)보다 1.02%포인트 하락했다. 재건축 추진 단지가 밀집한 양천ㆍ노원구의 매수 문의가 끊기고, 매도자들은 매물을 거뒀다. 서울 아파트값의 상승세는 여전하지만, 작년 시세를 재건축이 주도한 점을 고려하면 침체가 본격화한 것이라는 목소리도 나온다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “각종 규제로 재건축 사업이 위축될수록 강남 입주난은 심각해질 것”이라며 “관리처분계획신청이 이뤄진 단지 중 하자가 있는 단지가 나올 수도 있어 강남권 입주시장은 더 혼란해질 가능성이 크다”고 했다.
3년 8개월여 만에 하락 전환한 전셋값이 침체 신호탄이 될지도 관심이 쏠린다. 보고서는 올해 신규 아파트 입주 예정 물량이 지난해(13만5000가구)보다 5만가구나 늘어난 18만5000꾸 규모로 전세 공급이 늘면서 가격이 ‘보합’세를 보일 것으로 예상했다. 입주물량이 집중된 경기 남부지역과 해당 영향권 지역 전셋값은 하락세가 불가피하다고 봤다.
이런 추세는 이미 나타나고 있다. 위례신도시로 전세가 대거 이동한 강남권 아파트 전셋값은 하락세가 시작됐다. 감정원이 집계한 22일 기준 전셋값 현황에 따르면 강남(-0.13%), 서초(-0.21%), 송파(-0.14%), 송파(-0.14%) 등 강남4구의 하락이 두드러졌다.
지방 주택시장의 침체는 이미 진행형이다. 대전, 광주, 부산, 강원, 제주 등 일부 지역을 제외한 지역들이 입주물량 부담감으로 보합 또는 하락세를 보이고 있다.
올해 집값 하락을 전망한 건 LH토지주택연구원 뿐만이 아니다. 감정원은 앞서 올해 전국 주택매매가격이 0.3% 상승할 것으로 전망했다. 작년(1.5%)보다 1.2%포인트 하락한 수치다. 특히 지방(-0.7%)의 침체가 확산할 가능성이 높다고 분석했다. 한국건설산업연구원이 매매ㆍ전세가격이 올해보다 0.5%씩 하락할 것이란 전망과 크게 다르지 않다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “2017년 주택시장의 3대 리스크는 금리인상 등 유동성 축소와 수요 위축, 준공물량 증가”라며 “주택 소유자들은 관망하고 신규 매수자는 크게 감소할 것”이라고 내다봤다.
채미옥 한국감정원 부동산연구원장도 “올해 국내 기준금리 인상 가능성과 경기지역의 입주물량 증가가 수도권 주택시장 전반에 영향을 줄 전망”이라며 “ 전세시장은 경기ㆍ세종을 중심으로 보합 또는 하락세 전환이 예상되며 미입주 사태가 발생할 가능성이 높다”고 예상했다.
정찬수 기자/andy@heraldcorp.com
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