강남권 중소형부터 HUG보증 불가
서울·수도권 중대형도 보증한도 초과
정부의 중도금 대출 죄기는 사실상 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)의 신규분양과 수도권의 청약과열 단지를 겨냥했다. 고분양가, 거품낀 청약 등 투기과열을 진정시키겠다는 의도다.
분양공고일 기준 7월 1일부터 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출 보증 대상에서 제외되는 분양가격 9억원 초과 아파트와 주거용 오피스텔은 대부분은 강남 3구에 몰려 있을 것으로 추산된다. 지방의 분양가 5억원 초과 아파트도 중도금 대출 보증을 온전히 다 받을 수 없다. 정부는 분양가의 60% 이내인 중도금의 대출 보증 한도를 수도권ㆍ광역시 6억원, 지방 3억원으로 묶었다.
신규 분양 가운데 실제 이 기준선을 넘는 분양은 극히 적을 것으로 보인다. 올 상반기 분양에 이 기준선을 적용해 추정해보면 그렇다.
28일 부동산114에 따르면 올 상반기에 전국에서 분양한 15만3651가구 가운데 수도권ㆍ광역시에서 분양가가 9억원(기준층)을 넘고 지방에서 5억원을 넘는 물량은 2655가구로, 전체의 1.72%에 그친다. 지역 별로 이 비중은 제주 7.49%, 서울 6.89%, 경남 6.27% 등 3곳만 높다. 나머지 지역은 아예 없거나 0%대다.
부동산인포 추산 올 하반기 분양 예정 물량은 전국 19만9228가구로 상반기 보다 25% 가량 많다. 하반기 수도권ㆍ광역시의 9억원 초과, 지방의 5억원 초과를 단순히 상반기 비중을 적용해보면 3400여가구다.
전문가들은 강남권은 중소형 이상, 기타 서울과 수도권의 중대형이 이번 규제의 직격탄을 맞을 것으로 보고 있다.
하반기 강남 3구에선 ▷7월 강남구 개포동 디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지, 전용면적 49~148㎡) ▷9월 서초구 잠원동 한신18차ㆍ24차 재건축(래미안, 59~84㎡) ▷9월 서초구 방배동 방배에코자이(59~128㎡) ▷9월 서초구 잠원동 아크로리버뷰(한신 5차, 59~84㎡) ▷10월 송파구 거여동 e편한세상거여(거여 2-2구역, 59~99㎡) ▷12월 송파구 풍납동 아이파크 등이 분양될 예정이다.
부동산114에 따르면 22일 현재 강남 3구의 올해 평균 분양가는 3.3㎡(평)당 3916만원으로 4000만원을 육박한다. 25평으로 치면 10억원 가량이다. 강남구ㆍ서초구에서 앞으로 나올 분양단지들은 중소형부터 HUG 중도금 대출 보증에서 제외된다.
다만 디에이치 아너힐즈와 아크로리버뷰의 일반분양은 각각 70, 41가구로 규모가 적어 중도금 대출 보증 규제에 따른 부담이 크지 않을 것으로 조합과 시공사 측은 예상했다. HUG 보증 불가로 금융권의 중도금 대출 금리가 약간 오르더라도 입지 등 분양사업성이 워낙 높은 단지여서다.
마포구, 동작구 등 평균 분양가가 평당 2000만원이 넘는 지역의 40평 이상 중대형도 보증에서 제외될 것으로 보인다. 이에 해당하는 단지는 ▷7월 강동구 명일동 래미안 명일역 솔베뉴(49~103㎡) 7월 마포구 신수동 신촌숲 아이파크(59~137㎡) ▷9월 용산구 효창동 효창5구역 롯데캐슬(59~110㎡) ▷10월 서대문구 연희동 연희푸르지오(59~115㎡) ▷11월 마포구 공덕동 마포로6구역 SK뷰(40~115㎡) 등이다.
연말에 3.3㎡당 분양가 1억원이 예상됐던 롯데월드타워의 주거용 오피스텔도 타격이 예상된다. 해운대 초고가 주상복합, 제주와 김해혁신도시 등도 최근 청약이 과열됐던 지역도 대출 보증 시 제약을 받을 것으로 보인다. 다만 지방은 청약통장 6개월이면 1순위이고, 당첨 즉시 분양권 전매가 가능하며, 중도금 대출은 계약금 납입 후 1~2개월 뒤에 실시된다는 점에서 이번 보증 횟수 1인 당 2회 제한으로 ‘단타족’을 잡기에는 역부족이란 지적이 많다.
반사이득을 볼 곳도 있다. 이미 선호도가 높은 중소형, 실수요자가 많은 우량단지, 신용여력이 좋은 대기업 건설사의 분양단지, 상반기 분양을 끝낸 강남권의 분양권, 이주비 등 집단대출이 가능한 재개발ㆍ재건축의 조합원 입주권 등이 꼽힌다.
박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 부동산전문위원은 “강남 실수요자가 가장 큰 피해자”라며, 잠재 수요의 강남 진입이 더 어려워 질것으로 예상했다.
한지숙 기자/jshan@heraldcorp.com
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