지난해부터 올해까지 분양된 아파트들이 입주하는 2017~2018년 무렵 공급과잉은 기정사실로 여겨진다.
부동산 정보회사 부동산114에 따르면 2017~2018년 전국 아파트 입주 예정 물량은 70만여가구로, 2년 단기 입주 물량으로는 1기 신도시가 조성된 90년대 이후 최대치다. 전국 주택보급률이 118%(2014년 기준)인 상황에서 대량 물량이 단기간에 공급되면 초과 공급에 따른 미분양이 급증할 수 있다.
특히 분양권 시장에는 ‘가수요’ 거품이 낀 상태여서, 입주 시 계약자가 중도금과 잔금을 치르지 못해 계약해지로 이어지는 피해가 예상된다.
건설사들이 분양률을 끌어올리기 위해 내건 중도금무이자 또는 중도금 후불제 등이 부메랑으로 돌아 올 우려가 있다. 올 상반기 서울과 수도권에선 공공분양과 인기단지를 제외하고 대부분 단지가 중도금후불제 또는 중도금무이자를 제시해 청약자를 끌어 모았다.
이런 아파트들 계약자들은 중도금과 잔금을 합한 뭉칫돈을 마련하기 위해 세입자로부터 전세보증금을 받거나 기존 보유 주택을 처분하지만, 주택 시장이 초과공급이면 쉽지 않은 일이다.
건설업계에 따르면 시행사와 당첨자가 일단 매수 계약을 체결한 뒤 계약 해지는 불가능하다. 계약 이후 계약금 10%를 손해 보며 억지로 계약을 해지하려면 중도금 납부 1회 차가 도래하기 전이 낫다. 건설사가 이자를 대신 납부하는 중도금 무이자라 해도, 차주는 계약자이므로 중도금 대출 발생 시점 이후에는 계약을 해지하기 더욱 어려워진다.
건설사는 준공 뒤 계약자가 잔금을 납부하지 못하면 한달에 한번씩 총 3차례(3개월) 고지하고 직접 면담 등을 통해 의사를 파악한 뒤 법적 조치를 취하게 된다.
한 중견건설사 분양관계자는 5일 “과거에는 투자 목적이 아닌 이상 계약을 해지하려는 사람이 거의 없었지만, 앞으로는 달라질 수도 있을 것 같다”며 “청약자격 완화, 전매제한 완화, 주택담보 대출 원리금 동시상환 등 정부 시책으로 분양시장에 가수요가 불어나, 입주 무렵에 고객 사후관리나 법무팀이 골치 아플 수도 있다”고 지적했다.
한 대형건설사 임원은 “아파트를 다 지은 뒤 고객이 중도금과 잔금을 내지 못하면 중도금 대출을 일으켜 공사비용과 협력업체 대금을 치른 건설사의 경우 신용도에 문제가 생길 수 있다”며 “잔금이 지체되면 특히 지방기업, 중소건설사에는 큰 부담이 될 것”이라고 말했다.
2018년에는 10년만에 ‘잠실 사태’가 재현될 가능성도 제기된다. 지난 2008년에는 초과 공급과 글로벌 금융위기가 겹쳐 준공 후 미분양이 2~3배 가량 폭증했다. 당시 잠실 파크리오, 리센츠, 엘츠 등 송파구 잠실동에 대단지 아파트의 1만5000가구가 한꺼번에 입주를 진행하면서 세입자를 구하지 못해 역전세난이 발생했다. 수분양자 뿐 아니라 건설사, 하도급 업체까지 연쇄 피해가 발행할 우려가 커지면서 정부가 저리 대출 등 대책 마련에 나서기도 했다.
이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “(총 1만5000가구인)개포지구의 재건축 아파트들이 입주 시 6개월~1년 사이에 입주 물량이 계속 나오면 아무래도 여파가 있다”며 “재건축 투자 바람을 타고 둔촌 주공 등 1만가구의 대단지까지 재건축을 서두르니 이 단지들이 입주하는 시점에는 역전세난 등 ‘제2의 잠실사태’를 맞을 수도 있다”고 우려했다. 이 팀장은 “정부로선 사업승인 지연 등 입주 시기의 조절이 필요하며, 수요자는 계약 시 실수요적 접근으로 신중해야 한다”고 강조했다.
한지숙 기자/jshan@heraldcorp.com
20160705000834_0.jpg (34776KB)