월세 전환 주택이 급증하면서 전세 주택의 물량 감소로 이어졌고, 결국 이는 전세금의 급등으로 이어지며 전세자금 대출이 크게 늘어나는 풍선 효과가 있었다는 분석이다.
동시에 임대인이 보유하던 주택을 월세로 전환하는 과정에서 임차인에게 지급해야 할 전세보증금을 마련하려고 추가로 대출을 일으킨 것 또한 가계부채 증가에 일조한 것으로 나타났다. 임대차 시장의 구조 개편 과정에서 발생한 이같은 대출 규모만 60조원으로 추산됐다.
16일 한국주택금융공사 산하 주택금융연구원의 고제헌 연구위원과 홍정의 연구위원은 ‘주택임대시장 구조 변화가 가계부채에 미치는 영향’ 보고서를 통해 한국은행 가계신용 통계와 통계청의 가계금융복지조사 자료를 토대로 주택임대시장과 관련한 가계부채의 규모 및 추이를 추정하며 이같은 분석 결과를 내놓았다.
이 연구는 월세 시대의 본격 개막에도 전세 보증금은 2010년부터 2015년까지 5년 사이 125조원 가량 늘어난 것으로 추산했다.
전세 물량이 씨가 마르면서 전세보증금이 고공행진을 이어갔기 때문. 역대 최악의 전세난이 이어지며 2010년 392조원으로 추산되던 전세보증금 규모는 2015년 517조원으로 급증했다.
홍정의 연구위원은 “이는 전월세 전환에 따른 전세물량 감소보다 전세가격 상승에 따른 보증금 증가가 더 빠르게 진행됐다는 것을 의미한다”며 “전세가격 급등이 있던 2012년에 임대보증금 총액의 증가가 가장 두드러졌다”고 분석했다.
이처럼 전세가격이 급등하자, 자기자본만으로 보증금을 마련하지 못한 임차인들은 전세보증금을 마련하기 위해 본격적으로 은행문을 두드리기 시작했다.
이는 곧 전세자금대출이라는 또 다른 형태의 가계부채 증가로 이어졌다.
이로 인해 가계대출 중 임대보증금을 마련하기 위한 대출의 비중은 2010년 4.7%에서 2015년 7.3%로 빠르게 증가했다. 규모 또한 2010년 37조6000억원에서 20105년 82조7000억원으로 약 45조원 가량 급증한 것으로 추산됐다.
이는 최악의 전세난으로 너도나도 주택담보대출을 통해 주택 구매에 나서며 가계부채가 급증했지만, 이 가운데 일부는 임대 보증금을 마련하기 위해 가계부채를 늘린 가구 또한 상당하다는 것을 증명하고 있다.
이와 함께 주택을 보유한 임대인 또한 전세 주택을 월세로 전환하는 과정에서 임차인에게 돌려줄 보증금을 마련하려고 적잖은 대출을 일으켰다.
2010년 이후 전월세 구조 변화에 따라 임차인에게 반환된 임대보증금 규모는 2015년까지 약 61조6000억원으로 추산된다. 이를 위해 임대인들이 추가로 일으킨 대출 규모는 약 15조1000억원으로 추정됐다.
결국 임대시장 구조 변화에 따라 5년간 늘어난 가계대출 총액은 임차인과 임대인을 합채 60조6000억원이 늘어난 셈이다. 이는 해당 기간 늘어난 가계대출 총액(약 344조원)의 약 17.4%에 해당하는 금액이다.
다만, 전세보증금을 마련하기 위해 늘어난 대출의 이자는 매달 지급해야 하는 월세 보다 부담이 적다는 점에서 부채의 질 자체가 나쁘지는 않다는 설명이다.
고제헌 연구위원은 “임대보증금 마련 목적의 대출은 일반적인 가계부채와 달리 생활비를 경감시키는 데 활용된다는 점에서 투자 또한 생활비 마련 목적의 가계부채와는 성격이 다르다”고 설명했다.
[헤럴드경제=정순식 기자] sun@heraldcorp.com
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