10ㆍ24 가계부채 종합대책 발표 이후 적어도 집값이 하락하지 않을 것이란 전망이 잇따른다. 공급감소 때문이다. 8ㆍ2 주택시장 안정화 방안의 효과가 시장에 이미 선(先)반영돼 이번 가계부채 대책의 영향은 미미할 것이란 평가다.

27일 KB부동산 자료에 따르면 1986년부터 현재까지 집값은 31년간 꾸준한 상승곡선을 그렸다. 집값이 일시적으로 하락한 기간은 1991년부터 1995년까지 5년으로, 공급이 크게 늘었난 시기다. 공급량의 감소가 여전히 집값을 끌어올리는 변수로 지목되는 이유다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “내년 4월부터 주택시장은 8ㆍ2 대책 체제로 진입한다”며 “가계부채는 2015~2016년 같이 두 자릿수로 증가하진 않겠으나, 공급물량 감소폭이 큰 만큼 기존주택의 상승압력도 높아질 것”이라고 밝혔다.

여전히 실수요자보다 투자자가 시세를 결정하는 요소로 떠오를 것이란 주장도 제기된다. 국토교통부가 2012년에 발표한 장기주거종합계획을 살펴보면 2013년부터 2022년까지 연평균 신규주택 수요는 39만호로, 2017년부터 2022년까지 수요의 감소가 두드러질 전망이다. 미래에셋대우는 보고서를 통해 올해 예상 주택 수요(49만3000가구)로 전년 대비 12.4% 감소할 것으로 내다봤다.

이광수 미래에셋대우 연구원은 “향후 집값은 주택 보유자와 투자자에 의해 결정될 가능성이 높다”고 내다봤다.


수요자들이 실거주를 목적으로 인기 지역ㆍ단지로 쏠리면, 강남권 등 투자수요가 집중되는 지역을 중심으로 집값이 뛸 수 있다는 의미다.

중도금 보증 한도는 청약시장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 주택도시보증공사(HUG)는 중도금 한도를 내년 1월부터 기존 6억원에서 5억원으로, 보증비율을 기존 90%에서 80%로 하향 조정했다. 다만 건설사간 온도차와 달리 수요자의 체감은 크지 않을 것으로 보인다.

이상우 유진투자증권 연구원은 “이미 8ㆍ2 대책에서 LTV가 사상 최고수준으로 강화된 상황에서 10ㆍ24 대책은 32만 가구에 달하는 한계ㆍ취약차주의 리스크 축소가 주된 내용이었다”면서 “약 1059만 가구, 1249조원에 해당하는 상환능력이 양호한 가구의 대출이 축소될 가능성은 적어 청약시장에 미칠 영향도 크지 않을 것”이라고 진단했다.

백광제 교보증권 연구원은 “브랜드 인지도와 보유 현금여력에 따른 민간주택시장 내 건설사간 차별화는 확대될 것”이라며 “다만 연간 22만 가구로 예정된 공적임대주택은 공급 활성화로 시장 규모가 커질 전망”이라고 밝혔다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com